佘山九里项目运营规划2011年3月10日稿
目录
一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制
虹桥综合 交通枢纽
人民广场
佘山别墅区
宗地位于上海西南方位松江区 宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念； 宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。 距离人民广场26公里； 距离虹桥综合交通枢纽13公里
一、项目概况
赵巷别墅区
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地； 基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
物业形态：大平层+小高层
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
一、项目概况
一、项目概况
规划要点
物业形态
项目图片
宗地区位
宗地四至
目录
一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制
项目的战略使命： 通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。 以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。 作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。 项目的财务指标要求： 总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上） 税后利润率15%以上 IRR15%以上 项目成功标尺： 成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象； 获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖； 1-2年内在置地系统内被成功复制； 形成示范区实景展示管控模板； 团队高效，培养并输出关键岗位若干名； 对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充
二、项目总体目标
目录
一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制
未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？
上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈； 品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？ 品质的意义在哪里？ ——给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强 卖盐也要卖的快 ——给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
附件：《佘山九里三阶段客户测试报告》、《佘山九里定位整合报告》、《佘山九里产品深化报告》、《佘山九里2010年度营销策略报告》、《意向客户分析》
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
同策的产品线选择方案
初步价值判断：类独栋+双拼类大平常联排小高层
摘自2009年10月同策定位报告
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
从总量上看仅有14％的客户愿意考虑大平层 有1/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。 中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大平层
摘自2009年12月市场部客户测试报告
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
定位思路
深访后，结论发生变化
先天规划条件的约束——尽可能减少小高层面积
摘自2009年12月定位小组内部会议材料
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
定位思路——创新产品大平层
大平层
规划限制：容积率1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低 产品限制：带来小高层的尴尬局面
客户
后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。 平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。 房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。 资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房
注意要点
市场需要引导和教育——示范区必须实景、震撼呈现 产品力是关键——没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然
三、项目整体定位
客户测试
产品线之争
定位思路
报告逻辑
产品线初判
土地/市场逻辑
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看