首页 > 资料专栏 > 财税 > 财税审计 > 成本费用 > 2017年9月干货跟中海_绿城学精装成本

2017年9月干货跟中海_绿城学精装成本

中海货运
V 实名认证
内容提供者
热门搜索
成本 中海
资料大小:2300KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2019/4/15(发布于上海)

类型:积分资料
积分:10分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
跟中海、绿城学精装修成本管控,你家项目精装毛利能到100%!
目前,精装修已经成为趋势了,房企之间的差距也已经越拉越大,万科、金地的精装修已经
成为产品重要的溢价点。中小房企要应对“赢家通吃”的局面,难度还是很大的
艾佳生活CEO潘定国告诉明源君,同样是做精装修,大型房企能用装修来赚钱,精装单项
毛利可以达到50-100%,但是对于中小房企而言,基本是不赚钱的
赚钱的逻辑再简单不过,开源节流,增溢价、降成本。从溢价层面来说,精装修的价格目前
基本上跟房价挂钩,单独实现溢价的难度是比较高的,所以控成本就成了扩大利润空间的关
键点
其实精装修的成本主要就分为三块:
一是材料成本,选什么材料性价比高,相同档次的材料哪一种效果更好,更能溢价;二是施
工成本,施工工艺当中各个材料的用量,同样的材料,用得少当然成本就更低。三是维护成
本,也就是交付后质量问题用来维修和维护的成本
而中小房企之所以不赚钱,就是因为在这三个方面的成本都很高。要想提升精装修的盈利能
力,有效的进行成本的管控,找到降低三大成本的管理抓手,是首先需要解决的问题……
中小房企做精装修成本很高
关键在于标准化程度不高
对于中小房企来说,既没有规模优势,又缺乏精装修经验,三大成本往往都高居不下
实际上,三大成本相互之间呈现的并不是叠加效果,而是乘数效果。例如,材料单价和施工
成本同时上升15%,总成本的增加不是30%,而是32.25%。三个因素的乘数效应,带来
的总成本增长是很吓人的
1、材料成本,没有标准化优势和规模优势
材料成本其实是分成两个部分的,一是材料的选择,二是材料的议价能力
两者的核心其实都是标准化,标准化是降低成本的铁律
材料选择方面,中小房企一般来说都没有形成自己的材料库
之前明源君接触过的一个小房企,全套精装修方案照搬万科,通过反复的考察,针对各个部
品都找到类似的材料,最终还原出来的效果却非常糟糕。原因就在于万科的装修标准,重要
的不在于每一个单一材料用什么,而在于背后的成本结构分配逻辑。不明白这个,抄是抄不
成一个万科的
针对各种档次的装修标准,在主材选择上有哪些选项,根据项目定位应该选用哪些材料,各
种之间存在哪些差异,中小房企基本都没有一个标准化的数据库支持
二是在议价能力方面,中小房企在招采方面也比较难形成规模优势,这个很简单,人家是批
发,你是零售,在拿货渠道上就输了
很多大型企业现在都是做“战略采购”,在自己合作过的资源库里面,建立长期的合作关系和
信用评级。通过长期合作,一箭三雕。第一,拿到战略合作的超级低价,降低材料成本;第
二,避免“一锤子买卖”会存在的那种质量问题,降低后期的维修成本;第三,不需要每次都
招标,提高运营效率,降低管理成本和运营成本
中小房企没有大量项目开发的合作潜力,自然也就没有充分的议价条件
2、施工成本没有定额标准,通过工艺省成本能力有限
目前中小房企,没有形成施工的定额标准,造成施工成本的管控没有抓手。也就是说,到底
各个材料需要使用多少比例,既能够满足营销的要求,实现溢价,又能够实现成本控制
在施工工艺方面,能不能再确保质量的的同时把成本降下去,对于中小房企来说也是一个问
题。一种工艺只要省一点点就是一笔不小的节约,哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结
剂的节约等等。如何把工艺优化到最佳,也需要大量的实践和总结,经验的缺乏直接导致成
本的上升
3、维护成本高居不下,工程质量管控不过关
维护成本,也就是精装修的后期服务成本、使用成本和维修成本。交付之后,由于质量问题,
返修带来的成本还是很高的
某中型房企同行告诉明源君,他们的项目,精装修的维护成本基本上都达到总成本的
10-20%,而这一部分的维修成本对于开发商来说,就是好不容易赚到手的利润蒸发掉了
为控制材料成本,招采时采用最低价中标,材料品质不过关,造成后期损坏率高。以及施工
过程中,各施工方的交叉作业,场地交接标准的设计不够完备,都会造成后期维护成本的直
线上升
爱空间创始人陈炜告诉明源君,中小房企如果没有做过三个以上的精装项目,精装修面积不
达到10万㎡,基本都会存在这三个问题。而要有效的进行精装修成本的管控,必须要找准
有效的抓手
精装修成本管控要前置
主要抓手在设计
对于中小房企来说,最大的问题,其实是没有一整套的管控体系,还是基于单一岗位来
做成本和品质管控的
以中小房企的典型模式来看,营销部给的要求,成本部通不过,采购部要控制成本采用
最低价中标,产生后期维护成本高的风险。不投入足够的精力在建立强大的核心设计团队上,
就没有办法成本管控前置
设计阶段决定了成本的70%,一旦设计定了,风格、材料、施工工艺就基本确定了,
要进行成本管控,必须从设计阶段介入:在材料成本管控上,明确供应商筛选标准、主材设
计标准化;在施工成本和维护成本管控上,要制定施工定额标准、优化施工工艺、加强现场
管控标准
一、降低材料成本,要双管齐下
要降低材料成本,一是要建立数据库,进行供应商管理和精装设计标准化;二是要通过多种
辅助手段提升议价能力
1、建立数据库,优化供应商,精装主材选择标准化
供应商数据库:中小房企要有意识的建立供应商数据库和进行供应商管理,从潜在供方、入
围供方、ABC定级供方再到战略供方,和供应商一起成长也是房企竞争力不断提升的一个
维度
同时还要对供应商库进行整个生命期的管理,例如,万科对供应商的管理就保持每年一
定的淘汰率,合作项目相关负责人会针对所有的战略合作方进行评估,一旦供应商在某一个
项目的评级下调,所有万科项目的合作都会受到影响。所以数据库本身就成为了控制成本、
保证品质的保障。
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看