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在财政政策和货币政策方面，依旧维持积极的财政政策及稳定中性的
货币政策。2010年以来对于财政政策的表述维持“积极”态度，货币政策延
续了16年以来的 “稳健中性”定调。近两年的货币和财政政策还是以维
持经济稳定增长为目的，对于地产行业的支持力度和中央对于行业的态度
相关性较高，预计18年新增按揭贷款水平将维持稳定
17年12月20日财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财
政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》文章再次明确指出：按照“立
法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，表明房
地产税立法推进的时间逐步清晰明确，但考虑到尚需经过房地产税法草案、
社会征求意见以及常委会审议（一般三次）等多个环节，因此，从房地产
开始立法程序、到完成立法再到最后的落地或将至少需要2-3年的时间
在房地产税的落实方面，各个地方政府或将被充分授权，在征税对象、税
率甚至在征税时间点上因地制宜，执行差别化政策
长效机制从讨论到实施，已经有明确的进程体现，18年相对应政策的
出台进程将会加快。税收政策的完善过程中，房产税的制定和出台将会对
地产板块投资造成一定干扰，两会前后将会是预期兑现的主要时间节点
从资产安全性的角度考虑，建议关注业绩增长确定性较高，及nav折价较
大的龙头企业
房地产税立法及落地时间均存在不确定性，长效机制其他改革措施影
响地产销售预期
Table_Grade 行业评级 持有
前次评级 持有
报告日期 2017-12-29
Table_Chart 相对市场表现
Table_Author 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
分析师： 郭 镇 S0260514080003
010-59136622
guoz@gf
分析师： 李 飞 S0260517080010
gflifei@gf
Table_Report 相关研究：
房地产行业17年11月市场月
报:销售年末翘尾，一二线供地
节奏继续加快
2017-12-19
房地产行业:低基数加上供给
加快带动重点城市成交边际
改善
2017-12-18
房地产行业:住房制度系列深
度报告之新加坡篇—“居者有
其屋”的践行之路
2017-12-15
Table_Contacter
-10%
2%
14%
26%
2016-122017-042017-082017-12
房地产沪深300
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行业跟踪|房地产
调控维持连续稳定，长效机制加速建立
中央经济工作会议于2017年12月18日至20日在北京举行，本次中央经济工作会
议对房地产的表述与十九大类似，要求加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并
举的住房制度。表述核心在于短期调控稳定连续，长效机制加速建立。对于2016年
提及并在2017年落实的加大房价上涨过快地区土地供应、严格监管等内容没有提及
图1：历年中央经济工作会议对于房地产政策的表述及所处货币环境
数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心
从历年中央经济工作会议来看，大致可以分为三个阶段，第一阶段（2005-2010
年）主要强调解决农业人口落户、形成住房需求并推进城镇化，同时建立住房保障
体系（公租房、棚改等），第二阶段（2011-2014年）主要为政策调控小周期，政
府表态集中在坚持调控力度不放松，同时发展政策性住房，而第三阶段（2015-2017
年）更多建立租购并举的住房制度，发展租赁市场，完善长效机制。政策从早期推
动城镇化以及政策性住房，已经过渡到延续短期调控与建立长效机制的阶段
表1：历年中央经济工作会议对于房地产政策的描述
年份 房地产政策
2005年 积极稳妥地推进城镇化，重视发挥城镇化对区域经济发展的带动作用
2006年
1.要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控
2.推进城镇化健康发展，建立健全廉租住房制度
2007年
1.完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度
2.积极稳妥推进城镇化，坚持节约集约利用土地，努力提高城镇综合承载能力
2008年
1.要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，稳定发展住房消费
2.增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担
2009年 1.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求
2005
坚持稳健
积极稳妥地推进城镇化
2006
稳健
加强对房地产市场的
合理引导和有效调控；
推进城镇化
2007
从紧
完善住房保障体系，加
快廉租住房建设，规范
经济适用房制度；推进
城镇化
2008
适度宽松
增加保障性住房供给，
减轻居民购买自住普
通商品住房负担；推
进城镇化
2009
适度宽松且稳定
支持居民自住和改善性
购房需求，解决农业人
口城镇落户；推进城镇
化
2010
稳健
大力发展公共租赁住
房，加快棚户区和农
村危房改造；推进城
镇化
2011
稳健
坚持房地产调控政策不
动摇，加快普通商品住
房建设，扩大有效供给
2012
稳健
继续坚持房地产市场调控政策不动摇，继
续加强保障性住房建设
2013
稳健
加大廉租住房、公共租
赁住房等保障性住房建
设和供给，做好棚户区
改造
2014
稳健
推进城镇化健康发展
2015
稳健适度灵活
允许农业转移人口落户
并消化库存；建立购租
并举的住房制度；发展
住房租赁市场；促进兼
并重组
2016
稳健中性
坚持房住不炒；坚持分类调控、因城施策；
房价上涨压力大的城市加土地供应；加快
租赁市场立法、加快企业发展
2017
稳健中性
加快建立多主体供应、
多渠道保障、租购并举
的住房制度；发展租赁
市场；保持调控政策连
续稳定
货币政策房地产政策
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行业跟踪|房地产
2.要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，解决农业转移人口在城镇就业和落户
2010年
1.加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合
国情的保障性住房体系和商品房体系
2.积极稳妥推进城镇化，同时加强农村基础设施建设，加大对危房改造投入力度
2011年
1.坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展
2.抓好农村危旧房改造，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作
2012年
1.继续坚持房地产市场调控政策不动摇
2.积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化
3.继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造
2013年 努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造
2014年
1.推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容
2.加快规划体制改革，积极推进市县“多规合一”
2015年
1.通过加快农民工市民化消化库存
2.允许农业转移人口等非户籍人口就业地落户，形成买房长期租房的预期和需求
3.以建立购租并举的住房制度为住房制度改革主要方向，公租房扩大到非户籍人口
4.发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业
5.促进房地产业兼并重组，提高产业集中度
2016年
1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制
2.坚持分类调控，因城因地施策，把去库存和促进人口城镇化结合起来
3.房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，根据人口流动情况分配建设用地指标
4.加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展
2017年
1.加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
2.发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展
3.完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控
数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心
租赁市场方面，本次工作会议表述更加具体，尤其强调发展长期租赁，并保护
租赁利益相关方合法权益，我们认为执行层面，一方面将保护租房人“租售同权”，
加速出台保护租房人权益的法律制度，另一方面将继续为租赁房企提供政策、资金、
土地等方面的支持。而对于租赁企业发展，16年强调“机构化、规模化”，17年则
强调“专业化、机构化”，从“规模化”到“专业化”体现了对政府对租赁企业运
营能力的重视
在长效机制方面，本次工作会议对其表述由16年的“加快研究建立”到17年的
“完善促进”，表明长效机制从理论研究逐步落实到实际执行，租赁市场以及房地
产税等一系列长效机制正加速落地。而在地方调控方面，会议指出保持调控政策的
连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实施差别化调控。这是首次对于中央和地
方差别化调控的表述，目前来看，以地方政府主导的“四限”调控仍将持续深入，
并在不具备放松基础的前提下保持稳定
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行业跟踪|房地产
图2：2016-2017年地方政府“四限”调控与房价涨幅关系图（截至2017年12月20日）
数据来源：政府官网，统计局，广发证券发展研究中心
此外，在财政政策和货币政策方面，2010年以来对于财政政策的表述始终是“积
极”的财政政策，而货币政策的表述从2010年“稳健”转变为2016年“稳健中性”
虽历年货币政策基调未变，但整体来看，不论是行业层面还是信贷层面均表现稳中
趋紧
一方面，行业层面来看，“十九大”以来，央行、住建部及银监会联合规范购
房融资行为，资金监管范围扩大至消费贷流向的排查，进一步限制了资金流入地产
领域。政府针对购房资金的排查持续深入，进一步封堵了资金流向房地产的入口，
表明了政府居民去杠杆的决心
另一方面，从总量来看，央行数据显示，自2009年以来M2增速下行趋势明显，
17年前11月同比增速降至10%以内，同时新增居民中长期贷款占金融机构新增贷款
的比例由2016年的45%回落至2017年前11月的39%。按揭贷方面，根据融360数据，
35重点城市533家银行17年11月首套房平均贷款利率为5.36%，连续11个月上涨
因此，我们认为本次经济工作会议“稳健中性”的货币政策目前仍然偏紧
表2：历年中央经济工作会议对于财政及货币政策的描述
年份 财政政策 货币政策
2010年
要继续实施积极的财政政策，保持财政收入稳定增长，优
化财政支出结构
1.要实施稳健的货币政策，把信贷资金更多投向实体经济
2.保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定
上海
广州
深圳
成都
天津
北京
合肥
廊坊
佛山
武汉
厦门
杭州
济南
珠海
福州
东莞
南京、无锡、苏州
郑州
三亚
长沙
青岛
西安
连江
涿州
保定
张家口
南昌
滁州、镇江
白沙
九江
赣州
石家庄
沧州
兰州
唐山
琼海
海口
秦皇岛
泉州
宁波
承德
江门南宁北海
淮安
16房价涨幅20%
10%<16房价涨幅<20%
5%<16房价涨幅<10%
0%<16房价涨幅<5%
16房价涨幅<0%
2017年仅限价城市
2017年限售城市（未限购限贷）
2017年首次限购/限贷城市
2016年首次限购/限贷城市
中山
太原
重庆
贵阳
菏泽
岳阳
东营
襄阳
绍兴
德州
桂林
昆明
常州、扬州、泰州、张家港
徐州
芜湖
启东
惠州
柳州
聊城
沈阳
温州
洛阳
淄博
临沂
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