城市商业文化综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例
杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳NEW MALL商业管理公司总经理 电话：13823509154 QQ:250703408 综合体群号：１２５２３５１７２
主讲专家杨宝民介绍
研究方向：基于知识创新的商业房地产和文化旅游与休闲养老项目经营与策划；地产与IT复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 学术职务：清华大学国际商业地产运营班客座教授，中国商业地产联盟专家委员。 荣誉：中国商业地产十大杰出操盘手 现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。 EMAIL:250703408@qq
本人核心竞争力： 商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营
科学的方法论可以指导商业与文化综合体的开发和运营
弗朗西斯·培根，第一代圣阿尔本子爵（1st Viscount St Alban），英国文艺复兴时期最重要的散文家、哲学家。他不但在文学、哲学上多有建树，在自然科学领域里，也取得了重大成就。 1573年，年仅12岁的培根被送入剑桥大学三一学院深造，大学中的学习使他对传统观念和信仰产生了怀疑，开始独自思考社会和人生的真谛。三年后，培根作为英国驻法大使的随员旅居法国巴黎。短短两年半的时间里，他几乎走遍了整个法国，这使他接触到不少新的事物，汲取了许多新的思想，并且对其世界观的转变产生了极大的影响。 他提出了归纳法。历来有多少哲学家强调演绎的相反一面即归纳的重要性，在这类禀有科学气质的哲学家漫长的世系中，培根是第一人。 用科学的方法论指导商业和文化综合体，可以大大提高项目的成功率减少失败
培根：知识就是力量。 知识与想象力结合，在实践中科学应用才会产生力量。杨宝民
大胆的假设，小心的求证胡适教授名言
商业与文化综合体是科学和艺术的结晶，需要在商业经营方面加大投入，重视团队建设和前期投入和模拟经营分析，采用招商摸底和销售摸底以及模拟经营分析，提前验证项目的 投入和产出，放弃失败概率较高的方案。 面对商业地产粗放发展和供应量过剩的现实，面对电子商务对实体商场的冲击。 我们需要尊重市场和规律，为社会提供有效需求的产品。
在剑桥大学数学桥合影
目录
第一部分城市商业综合体定义，种类与特点 第二部分 城市综合体的开发流程 第三部分 下一代综合体的发展方向 第四部分城市综合体的风险控制 第五部分 ： １、大阪难波城综合体案例 ２、日本六本木新城综合体 ３、东京中城综合体 第六部分 结合美国拉斯维加思主题文化综合体案例 总结 城市综合体的价值提升策略 国内案例参考 ３、 成都万象城，上海松江大学城商业综合体 ４、 泉州体育中心商业综合体
第一部分 大型城市商业综合体定义
大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合
综合体出现的背景和必然性
综合体的出现主要是因为竞争和赢利的客观需要，是城市地价提高的产物。 采用多功能组合方式去和单一物业竞争具有明显的优势，但是需要有机的组合，实现客流动线的立体化和功能的互补
青岛华润中心效果图
城市综合体的五个特征
我们通过研究国内外设计的数十座综合体项目， 认为一个真正意义的综合体应该同时具备以下五个方面的特征。 第一， 高可达性。综合体一般应有3种以上的交通到达方式（步行、 公交、 地铁、 私家车等） ， 且每种交通方式的终端节点应与综合体紧密相连。 第二， 高密度。一般来说，综合体项目的土地容积率不低于3.0，总建筑面积不少于20万m2。 第三，存在三种或三种以上能够提供收益的主要功能. 第四， 不同功能之间存在紧密的空间关联与渗透关系，强调水平联系。 第五，按照开发计划统一进行开发的建筑群，在形态上呈现较强的标志性和完整性。
青岛华润中心总平面
地铁物业综合体
地铁枢纽综合体是综合体的一种类型 地铁不仅提供了便利的交通条件，而且根据地铁的线路特点，改变了城市商业布局。 地铁物业开发需要发展商与地铁公司及时沟通，预留通道。 地铁物业可以通过开发商和地铁公司联合做土地一级开发和二级开发。 地铁人流需要有效引导。 地铁物业最成功区域：香港地铁及物业开发
香港地铁物业开发趋于成熟
地铁作为大众化交通工具吸引最大人流，改善城市交通，提升居民生活品质。 地铁运营本身不盈利，但是通过良好的前期规划，通过地铁物业的有计划开发盈利。 深圳地铁4号线也给香港地铁开发。
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