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2016年3月全国市场简报8页PDF

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简报
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更新时间:2019/3/31(发布于上海)

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文本描述
2015年3月全国市场简报8P 【研究视点】 3月无量有政策,4月成交放量在望 市场预期的“小阳春”如期失约,城市楼市表现甚至不及去年同期,土地市场亦表现冷 淡,然政策却是暖风频吹 预计随着政策逐步落地,改善型需求将受激励加快入市,4月房地产市场将会快速反 转,走出低位盘整困局,成交放量。部分城市房价也将由于改善需求集中入市、市场热度回升 而小幅上涨。然而,值得注意的是,此次二套首付、营业税等相关政策的调整仅涉及普通住宅, 政策效果更要仰仗银行执行力度。即便如此,我们认为当前“支持”政策的效用持续期不可能太 长,市场供求相对较好的城市可能会持续到三、四季度,而大多数供过于求的高库存城市的政 策利好可能在二季度即告结束,因此,当前企业仍不可盲目乐观,眼下供过于求的基本面并未 改变,应乘政策东风带来的销售“窗口期”,最大可能吸纳需求,以竭尽全力去库存、回笼资金 为首要任务 【纵深解读】 经济:“稳增长”不变,房地产行业政策红利不断 政策:“支持”政策多重唱,效果仰仗银行执行力度 楼市:万事俱备,4月“阳春”可期 房价:一手房价格指数十二跌,跌幅连续四个月收窄 土地:3月成交量跌价升,未来将严控供地节奏 【图说楼市】 供应: 同比仍大跌,一线城市表现更差 成交:观望致3月成交处低位,4月成交将明显回升 库存:供求比处低位,库存仍居高不下 成交结构:深圳本月中高档产品成交占比大幅上涨 【研究视点】 3月无量有政策,4月成交放量在望 市场预期的“小阳春”如期失约,城市楼市表现甚至不及去年同期,土地市场亦表现冷 淡,然政策却是暖风频吹 先是李克强总理定调“稳定住房消费”,“支持居民自住和改善型需求”。总体强化商品 房消费属性、弱化投资属性的政策方向并未改变,但整体政策导向偏向于控供应、促消费和去 库存。月底,多部委即快速响应“两会”精神,从调整土地供应结构、激励改善型需求的角度入 手,相继对相关政策做出调整,力度大大超出市场预期 正是市场各方都在等待政策落地,市场表现终不尽人意。供应量同比大幅下降,特别 是一线城市,企业推盘力度与去年同期相比减弱程度更甚;成交表现也不及去年同期。其主要 原因有三个方面,一是,2015年前两个市场已明显转冷,市场观望情绪较为浓厚,而进一步降 息降准的预期,也再度加重观望情绪,购房者入市积极性不高;二是,本月召开两会,会前政 策方向尚未明朗,供求双方均有诸多期待,双双静观其变,会后政策基调已定,也有多部委政 策相继跟进,企业方摩拳擦掌,已有所动作,3月后两周供应有地位回升之势,但依然难以扭 转局势,但对于购房者而言,政策尚有待落实,出手时机未到,成交自然无法提振;三是,由 于市场普遍看涨后市,项目优惠幅度相比2014年年底,优惠幅度大为减弱,甚至不乏项目或明 或暗上调房价,致使购房者积极性有所减弱 3月的冷淡也表现在土地市场上。由于政策前景不明朗,地方政府同样“捂地待发”, 土地供应量有所减少;另一方面,由于库存仍然相对较高,企业拿地相比以前更加谨慎,因此, 3月土地市场成交依然冷淡,成交量与去年同期相比仍处低位,且多以底价或低溢价成交,上 海闸北地王成交价格远低于预期即可见一斑 预计随着政策逐步落地,改善型需求将受激励加快入市,4月房地产市场将会快速反 转,走出低位盘整困局,成交放量。部分城市房价也将由改善型需求集中入市、整体市场热度 回升而小幅上涨。然而,值得注意的是,此次二套首付、营业税等相关政策的调整仅涉及普通 住宅,政策效果持续期更要仰仗银行执行力度。即便如此,我们认为当前“支持”政策的效用持 续期不可能太长,市场供求相对较好的城市可能会持续到三、四季度,而大多数供过于求的高 库存城市的政策利好可能在二季度即告结束,因此,当前企业仍不可盲目乐观,眼下供过于求 的基本面并未改变,应乘政策东风带来的销售“窗口期”,最大可能吸纳需求,以竭尽全力去库 存、回笼资金为首要任务 【01 经济】 “稳增长”不变,房地产行业政策红利不断 3月,投资、消费、进出口等指标表现不容乐观。克强指数中,2015年铁路货运量继 续延续大幅下降的趋势,总体而言,宏观经济依然处在下行区间,稳增长压力增大 1、经济下行风险仍在加大,短期稳增长还需房地产加码 2015年1-2月份,全国固定资产投资(不含农户)34477亿元,同比名义增长13.9% 增速持续放缓。社会消费品零售总额47993亿元,同比名义增长10.7%,较去年同期下滑1.1个 百分点。2015年2月,中国贸易顺差以606.19亿美元再次刷新单月新高纪录。主要是进口、出 口的加速“逆向行驶”所导致。三驾马车的集体失速,凸显了内需的不足。而另一先行指标PMI, 亦佐证目前了经济下行的压力较大。汇丰中国3月制造业PMI初值跌至49.2,再次跌落至50 的枯荣线以内,创11个月新低 1月份和2月份的主要经济指标全部弱于预期,尤其是在国内需求方面,不容乐观 可以预见一季度GDP增速仍有下行的势头,对于想要完成全年7%的增长目标来说,二季度是 关键。短期内,作为国民经济的支柱产业,房地产仍是刺激经济增长的重要抓手和最有效的手 段。在整个宏观环境趋弱的情况下,各方面压力都在加大,中央极有可能推出一列写稳增长政 策,而在政策工具的选择上与地方保持一致,主要是增加有效投资,如果经济刺激政策加码, 投资力度也会加大,房地产投资增速也会筑底企稳。而政策面的利好也会带来市场信心的提振, 加上企业预期转好,市场复苏的脚步也会加快 2、新一波宽松浪潮可期,房地产资金面持续收益 2月,中国CPI同比上涨1.4%,而另一指标 PPI则同比下降4.8%,连续36个月为 负且跌幅继续扩大。央行发布2月份金融数据报告显示,当月人民币贷款增加1.02万亿元,同 比多增3768亿元。不仅如此,广义货币(M2)也超出市场预期。本月,在博鳌论坛上,央行行长 周小川也表示必须要警惕通缩。无论是从货币宽松后市场反应还是决策层的表态来看,都意味 着政策面会有一定的调整,进一步的强力的宽松政策即将到来 在宽松的货币政策之下,房地产行业资金面也将持续受益。房企融资渠道拓宽,基金、 信托等都将为其带来资金供给,尤其对于上市房企而言,股市融资更为便利,房企未来融资成 本势必会有所降低。资金面的放水,势必大幅削减房企财务成本,从而提升企业的利润空间, 改善房企当前下滑的盈利能力 值得警惕的是,在中国发展高层论坛上,央行行长周小川曾提及宽松的政策,对于结 构改革可能是不利的。这或许暗示更糟糕的经济数据可能也不会促使管理层在资金面大量放水, 加上股市的分流,房地产行业资金面仍要保持谨慎乐观 【02政策】 “支持”政策多重唱,效果仰仗银行执行力度 为了保障今年GDP7%的增长目标,作为经济支柱的房地产行业不得不再次站出来充 当拉动经济增长的领头羊;但今年前两月楼市的表现相当不给力,中央及地方政府不得不再次 出手,刺激房地产行业,稳定经济增长 中央政府层面,两会的政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”;紧接着, 央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委三波次救市,其宽松程度堪比2008年。先是国 土部从供应端控制,地方政府需因地制宜,有保有压;其次是央行带头从需求端调整,下调了 二套房的首付比例,其力度超出人们预期;最后是财政部从交易环节入手,调整个人住房转让 营业税免征年限从5年改为2年 地方政府层面,目前已有济南市、广州市、福建省加大住房公积金购房支持力度, 降低首套房、甚至二套房的首付标准,但松紧程度不一 这些力度空前的政策调整短期内将对房地产行业形成有效利好。对购房者而言,无 论是刚需、改善,还是投资需求,其购房成本均有大幅下降。1、对首次置业者来说,使用公积 金贷款买房首付为20%,但由于一二线城市房屋总价较高,因此能真正享受此优惠的多在房屋 总价相对较低的三四线城市;预计三四线城市144平方米以下的普通住宅受政策影响将有一波 上涨行情;2、对置换型改善购房者来说,交易税费大幅降低;预计二手房市场短期内将供需两 旺;3、对二套房购买者来说,无论贷款结清与否,选择一手房和或二手房的成本均有较大程度 的降低;自住或投资需求都将释放。综合来看,短期内楼市成交量上行态势基本可以确定。但 是值得注意是,政策并未涉及非普通住宅,因此政策的刺激力度还在于银行执行的尺度;若非 普通住宅未在银行认可之列,那么购房者的选择面大幅收窄,新政策的利好效应有限 对开发企业来说,政策已经落地,市场预期已经明朗,接下来就看房企的表现了 短期来看,接下来的4月及2季度房企必将会加大推盘力度,成交情况也不会让人失望,积压 的库存也能快速去化,改善企业经营状况;长期来看,国土部允许房企在开发过程中根据市场 情况适当调整套型结构,最大程度上减少由不适当制度造成的库存积压,有利于房企灵活应对 市场变化,降低企业营运风险;同时也有利于帮助楼市走出供应结构性过剩的困境 短期来看,供求关系紧张的部分城市,其去化压力将有所缓解;整体市场成交量将 明显提升,但提升幅度还需看银行的执行力度;长期来看,房地产行业有其自身的发展规律, 正如2010年的“史上最严调控”没能阻碍房地产行业“黄金时代”的繁荣,同样今天的多重刺激亦 无法阻挡 “白银时代”的房地产行业进入“新常态” 【03 楼市】 万事具备,4月“阳春”可期 2015年3月,受降息及两会稳定住房消费等政策影响,重点城市商品住宅成交回稳, 部分城市迎来“小阳春”行情。供应方面,整体供应环比微涨,同比仍处低位,而一线城市供应 同环比皆下降;成交方面,重点城市商品住宅成交量环比回暖明