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价格再来征税是现实操作难题
价格的缩水，会直接影响到金融相关业务的稳定，引发一系列系统
性风险
我国房产税开征需具备的条件
较高，不同城市的房地产价格又有较大不同，因此房地产税的开征
必须因城施策
必须作用于房屋质量的维护，乃至居民的基本公共服务
的利益，不影响宏观经济运行的稳定，唯有在坚持以上原则的基础
上，房产税的开征才具备现实的可能性
我国房产税的展望
房、政策性住房的补贴，尤其是我国的住房租赁市场可凭借房产税
获得较好的资金支持
收，因此房产税的缴纳与大多数群体无缘
要财富储值手段，房产税能够有效区分不同群体的收入差距，发挥
调控作用
风险提示：房产税开征 资本市场稳定性或受冲击
分析师:谭淞
Tel:010-66554042 tansong@dxzq
执业证书编号:S1480510120016
研究助理:汤黎明
Tel:010-66554033 tang_lm@dxzq
近几年我国家庭资产配置比例（%）
资料来源：中国家庭金融调查（CHFS），东兴证券研究所
相关研究报告
1.宏观专题报告:资本视角下的财税政策展望 2016.09
2.宏观专题报告：金融监管防风险 体制机制跟进可期
2017.06
0.0%
20.0%
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60.0%
80.0%
2013
2015
2016
P2 东兴证券专题报告
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DONGXING SECURITIES
目录
1.我国房产税面临的现实困境 ......... 3
1.1房产税开征面临现实挑战较大 .......... 3
1.2房产税开征面临操作层面的困境 ...... 4
1.3房产税开征面临的经济风险 .. 5
1.4房产税开征面临的货币困境 .. 6
2.我国房产税开征需具备的条件 ..... 7
2.1房产税开征的法理基础需明确 .......... 7
2.2房产税的免征额、税率、用途必须明确 ...... 7
2.3房产税的开征必须不影响多数群体的利益 .. 8
3.我国房产税的展望 . 9
3.1房产税的用途将主要用于廉租房和保障型住房领域 .......... 9
3.2房产税的征收群体主要为富豪群体 .. 9
3.3房产税将成为常态性的转移支付税10
3.4房产税或促进住房租赁市场发展 .... 11
插图目录
图 1：居民房产主要类型.... 3
图 2：中国家庭资产配臵比例........ 3
图 3：2015年不同城市商品房销售价格对比 ...... 4
图 4：2017年8月份北京市不同行政区房价对比.......... 4
图 5：2017年8月份上海市不同行政区房价对比.......... 5
图 6：房产税开征经济风险 6
图 7：房产税开征货币困境 6
图 8：房产税开征条件........ 8
图 9：2006-2015年财政收支情况（亿元，%） ..........10
表格目录
表 1：沪渝两地房产税改革政策对比........ 7
表 2：居民拥有房产数比例（%）8
表 3：上海试点房产税收入 9
表 4：2017年上海、重庆房产税免征及退还情况 ........10
东兴证券专题报告
房产税开征挑战大 收入分配调节可期
P3
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1.我国房产税面临的现实困境
1.1房产税开征面临现实挑战较大
我国居民房产来源较为复杂，既有从市场上购买的商品房，也有部委事业单位分配的
福利性住房，还有回迁房、自住型商品房、近期推出的共有产权房，商住两用房等
因此房产税在操作层面面临的利益博弈极为复杂，鉴于现实情况，房产税一刀切的可
能性不大，但是分类型开征又面临效率与公平难以兼顾的困境。而且改革开放以来，
随着我国住房制度的放开，愈来愈多的公民成为有房一族，房产的保值增值功能在货
币购买力不断下行的背景下愈加受到关注，城市居民几乎一大半以上的财产配臵在房
产中。尤其在住房贷款迅猛发展的今天，通过高杠杆配臵不同城市的多套房产也成为
了城市中产的首选
图1：居民房产主要类型
资料来源：东兴证券研究所
图2：中国家庭资产配置比例
资料来源：中国家庭金融调查（CHFS），东兴证券研究所
注：2014年数据未披露
从中国家庭资产配臵比例图来看，近几年来，房产在家庭资产配臵中占比始终超过
60%，且占比不断增长，由2013年的62.3%进一步增长到2016年的68.8%。配臵房产
成为了居民投资的首选，这也是居民合理的投资需求之一，房产税的开征是否会伤及
68.8%
11.5% 12.7% 7.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
房产 金融资产 工商业 其他资产
2013
2015
2016
居民房产主要类型
商品房
福利性住房
房
回迁房
自住型商品房
共有产权房
商住两用房
淘宝店铺
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中产阶层的利益，也是房产税开征面临的财富伦理难题。中产阶层在专业金融知识有
限，将资金投向房地产的价值洼地领域，在市场化的商业时代是符合理性人的逐利原
则。坊间对于高房价的热议，更多的是对于非法收入来源的暴富阶层的不满情绪，对
于中产阶层合理的房产配臵并无太多的抵触。因此在开征房产税的同时，也要保证中
产阶层合理配臵房产的需求，才能使房产税的开征面临的阻力减小
1.2房产税开征面临操作层面的困境
房产税的开征也面临操作层面的挑战，不同城市的房地产价格差距巨大，一线城市的
房产价格与二三线城市房产价格差距巨大，即使是一线城市的不同地段价格也迥异
房产价格的波动也与宏观政经形势密切相关，如何合理评估房产价格再来征税是面临
的现实操作难题。评估房产价格的成本也较为高昂，其需要付出人力成本、时间成本、
博弈成本等，因此在三四线城市房产税的开征成本反而可能高于其收益。房产税的开
征也面临公平性问题，以国家部委公务员为例，部委公务员以福利分房为主，例如国
家部委工作人员分配的房子在三里河区域,该区域的房子市价可能高达千万,如果部
委公务员自己或亲属也有其他购臵的房产,他很有可能需要支付较高的房产税。如果
房产税以1%计算,部委公务员需要缴纳的房产税约10万元，而部委公务员的年工资
可能还不到10万元，因此房产税的开征也会产生新的不公平。类似情况，北京郊区
村民分配几套回迁房，村民的收入来源渠道较少，如果开征房产税，这些村民的收入
能否覆盖房产税的支出都会成问题，因此房产税的开征会面临诸多的现实操作性困境
图3：2015年不同城市商品房销售价格对比
资料来源：国家统计局，东兴证券研究所
图4：2017年8月份北京市不同行政区房价对比5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
北京 上海 深圳 厦门 广州 杭州 青岛 石家庄 武汉 合肥 成都 长沙 重庆 银川
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