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认为，总体上城市发展经历了：小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都
市、城市群、巨大城市带。随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集
聚，后期都市圈溢出效应会逐步显现。例如，发展后期，日本东京都周边和美
国纽约周边城市群的经济、人口和房产增幅要高于核心城市和全国水平
一二线城市周边的三线城市经济和人口增速较高，相应地其地产销售增速也较
高。2011年6月，《全国主体功能区规划》正式公布。该规划将我国国土空间
分为：优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发区域。2016年3月，《国民
经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》提出19大城市群。其中，国际
级城市群4个、国家级城市群6个、区域级城市群9个
GDP和地均GDP达到美日城市群的一半水平，则可以知道未来我国长三角、
珠三角和京津冀的平均GDP增长空间分别是1.19万亿美元、1.13万亿美元和
1.66万亿美元。我们将未来城市群住宅总需求划分为迁移人口带来的首次购房
需求、改善性购房需求、拆迁棚改释放的购房需求。本报告经过测算，得到未
来五年我国19大城市群住宅需求合计为58.8亿平（折合每年约11.8亿平）
分化”、开发商“二八分化”，行业集中度将更快提升。继续推荐招商蛇口、华侨
城A、保利地产、华夏幸福、新城控股、蓝光发展、金融街、滨江集团、中国
国贸、阳光城。风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采
取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展
行业相关股票
[Table_StockInfo]
股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2016 2017E 2018E 上期 本期
001979 招商蛇口 1.21 1.39 1.67 买入 买入
000069 华侨城A 0.84 0.96 1.12 买入 买入
600048 保利地产 1.05 1.41 1.81 买入 买入
600340 华夏幸福 2.20 3.06 4.16 买入 买入
601155 新城控股 1.34 1.88 2.65 买入 买入
600466 蓝光发展 0.42 0.78 0.94 买入 买入
000402 金融街 0.94 1.16 1.44 买入 买入
002244 滨江集团 0.45 0.62 0.86 买入 买入
600007 中国国贸 0.68 0.63 0.76 买入 买入
000671 阳光城 0.30 0.47 0.53 买入 买入
资料来源：Wind，海通证券研究所
行业研究〃房地产行业
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1. 因城施策带来城市群内差异表现 ....... 6
1.1 一线城市去库存显著，“四限政策带来下行” ..... 6
1.2 二线城市去库存显著，今年来政策趋严，需求回落 ..... 7
1.3 三线城市分化严重，政策受益，去库存持续 .... 8
1.4 因城施策将带来行业四六分化，开发商二八分化 ........ 9
2. 海外发达国家城市群发展模式 ......... 12
2.1 城市空间发展理论和城市不同发展阶段 ......... 12
2.2 都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段 ..... 13
2.3 城市群成为经济增长和人口吸纳之地 ........
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
