明发商业广场营销思考 2014年6月
铂悦818
菁英逸品
嘉定北
嘉峰汇
嘉定西
合景峰汇
方舟时代
白银路
嘉定新城
马陆
南翔
悠活城
伯爵天地
嘉福汇
蔚澜香醍
爱情故事
世盟壹天地
阳光葡提
旭辉U天地
新城香溢澜庭
旭辉华庭
晶鼎
酒店式公寓
湖畔阳光
保利天鹅语
保利星海屿
商业
合景领峰
蔚澜香醍
新城金郡
绿地秋霞坊
阳光城新界
旭辉华庭
白银时代
嘉定新城酒店式公寓及商业 格局与现状
酒店式公寓： 在售16个可售3000套 商业： 在售13个可售10.9万㎡
永润星辰
天林商业
绿地嘉年华
红海中，如何以合理价格保量求生？
PART 1 望——看市场，压力山大 PART 2 闻——品产品，瑕瑜互见 PART 3 问——寻定位，夹缝求生 PART 4 切——“易”操盘，大盘之战
PART 1 望——看市场，压力山大
1.1 酒店式公寓市场借鉴 1.2 商业市场借鉴
酒店式公寓竞争格局
单位：元/㎡套数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31
老城
新城
南翔
整体供大于求 价格12700元/平方米、流量12000平方米/月 办公产品多以酒店式公寓产品面市 但是红海也有胜出者
嘉定新城酒店式公寓成交
2014年表现活跃度排名依次为方舟时代、阳光葡提、合景峰汇、新城香溢澜庭及龙湖蔚澜香醍 月均去化50-95套不等，其他项目月去化大多不足10套
单位：套元/㎡数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31
热销项目分析——方舟时代
项目名称：方舟时代 总价：70-80万元（毛坯交付） 建筑面积：21万㎡ 占地面积：5.6万㎡ 面积段：54-64㎡ 层高：4.5米 LOFT 产品： 14万方商业，8幢loft高层组成。通煤气
高附加值（LOFT）/商业部分前置招商/低总价
2014年新推南向房源较此前的西向房源价格无较大涨幅 热销期可达160套左右
LOFT产品，享受高使用率 通过前期招商，增强客户购买信心，投资自用皆宜
项目名称：阳光葡提公馆 总价：70-100万元（毛坯交付） 建筑面积：5.6万方 占地面积：1.7万方 面积段：62-83㎡ 层高：3米 平层/4.5米 LOFT 产品： 2栋25层（平层），1栋10层（LOFT），通煤气
住宅属性强/低总价/周边配套完善
热销项目分析——阳光葡提公馆
总价较马陆公寓便宜30-40%，极具性价比
项目位于马陆镇，配套成熟 两房朝南，南北通风、明厨明卫、房型方正利用率高，赠送面积更是达16平方米，住宅功能强
热销项目分析——合景峰汇
项目名称：合景峰汇 总价：55-88万元（毛坯交付） 建筑面积：16万方 占地面积：5.4万方 面积段：50-80㎡ 层高：4.5米 LOFT 产品： 凯悦酒店、商业及酒店式公寓
高附加值/酒店式服务/低单价
目前主力在售房源非南北朝向，价格小幅回落，仍保持月均40套的去化速度，目前成交均价1.1万元/㎡
LOFT产品，享受高使用率 可享受凯悦酒店内服务，餐厅、酒吧、健身房等均可使用
市场小结
高附加值+住宅属性强+相对低价+前置招商+非常规物业服务 为酒店式公寓项目热销关键因素
板块内，胜出的项目如方舟时代均为毛坯1.1-1.2万元/㎡销售，月均去化60套左右；
阳光葡提则凭借较强的住宅属性及合理的总价控制（较周边住宅低30%）取胜；
市场环境
酒店式公寓在售存量近3000套，板块内同类型竞品众多。 未来竞争趋于白热化！价格厮杀激烈！
关键因素
PART 1 望——看市场，压力山大
1.1 酒店式公寓市场借鉴 1.2 商业市场借鉴
各类商业项目15个 红海竞争
商业——配套商业
受形态业态限制（无法统一运营、餐饮）、区域住宅入住率低等因素影响 整体去化缓慢
目前在售的集中商业大多采取包租形式出售，成交量高于住宅配套商业 对投资客更具吸引力
商业——集中性商业
由绿地集团指定商业公司统一经营管理；地下1层为开发商自己持有，经营大卖场，其余商铺包租8年 1~3年6% 4~6年7% 7~8年8%
热销项目分析——绿地嘉年华
包租/交通便捷
价格区间（抵扣后价格）: 一层:80-200平米能做餐饮 42000-52000元/㎡ 二层:可做餐饮 26000元/㎡ 三层:可做餐饮 24000元/㎡
热销项目分析——永润星辰休闲广场
价格区间（抵扣后价格）: 一层:80-200平米能做餐饮 42000-52000元/平米 二层:可做餐饮 26000元/平米 三层:可做餐饮 24000元/平米
一层平面图
入驻商家：麦德龙、美亚影城、品牌运动服饰折扣店、中华电玩、老庙黄金、唐狮、佐丹奴、肯德基、味千拉面、涮涮锅、望湘园等
商铺可包租15年，也可自行经营 包租方式： 1~3年6%、7%、8%，前三年抵扣房款 后十二年按实际租金1：9分成
包租/引入主力商业/交通便捷
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看