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2016年12月光大证券_到底哪些城市对房价控制强

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敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告
2016年12月16日
宏观经济
到底哪些城市对房价的控制强?
宏观动态
为何一些城市的房价貌似“只涨不跌”?市场多数从需求方面来回答
这个问题,而忽视了供应方面的影响。那么,地方政府如何管理土地与房
地产供应呢?各城市有什么差异?这些差异对房价走势有什么样的影响
呢?
国家制定土地供给规划,近几年供给规划逐步下滑。根据我国宪法的
规定,土地所有权隶属于国家和集体,土地使用权可依法流转并给予补偿
国家制定总体土地利用规划,控制土地供给,地方政府据此制定本区域土
地利用规划,并根据土地规划对区域内土地实行供给管理。各区域2011-2020
年的年均供地计划要远远低于2006-2010年的年均供地计划,供给规划逐年
萎缩,部分反映可利用土地越来越少
受征地、拆迁、土地整理、土地储备等不确定因素影响,土地的实际
供给远小于供给规划,而一些地方政府在房价上升期和下降期对土地供应
的不对称现象也对房价形成支撑。主要城市实际土地供应远远小于土地供
应计划限额,2006-2010年16个主要城市建设用地供给规模仅占供地计划的
9%(其中深圳仅为5%),2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年
供地规划的8%(深圳仅为2%),天津、北京、上海、厦门、深圳等5个
区域2011-2014年供地规模较2006-2010年降幅超过45%。部分城市的土地
溢价率超过100%,2008-2015年上海、珠海、北京、南京、合肥、深圳等区
域土地溢价率均超过40%,房价增长均超过100%。在房价快速上涨过程中,
地方政府通常只会小幅增加土地供应,而房价增速下滑时期,一般会大幅
放缓土地供给,以防止房价大幅下滑
受城市规划相关法规和技术规范、城市风貌和土地价值等因素影响,
各地容积率的规定也有很大差别,从而影响房地产供给。容积率越低,房
价一般也增长越快。实际新增住宅的容积率一般低于容积率上限。受容积
率规定的影响,实际的住宅供给也受到了一定的限制。从房价和容积率的
关系来看,2008-2015年的数据表明,济南、成都、郑州等区域的容积率较
高(3-4),其房价增速也越慢,而珠海、北京、上海等区域的容积率较低
(2左右),其房价增长也越快
综合来看,上海、北京、南京、合肥、广州、苏州、郑州等城市对房
价的影响相对较大。另一方面,一线城市占据很多资源(医疗、教育、工
作机会、城市设施等),房价资源比指数也远比其他国际都市低,潜在吸
引力较大。近期这些楼市有调整空间,但中期或仍然有支撑力量,不过因
为人口结构逆转,全国楼市总体上大周期一去难返
分析师
张文朗
021-22169109
zhangwenlang@ebscn
执业证书编号:S0930516100002
联系人
郭永斌
010-56513030
guoyb@ebscn
2016-12-16 宏观经济
敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告
1、引言
一些城市的房价为何貌似“只涨不跌”?根据一般的国际经验,30-44
岁人口是购房主要人群,而我国这个阶段的人口比重早于2010年之前见顶
(图1),虽然在接下来的数年之间又会有小幅回升,但跟最高点相比,仍
有明显下滑,这意味着我国房地产大周期可能一去不返。与此相对应,我国
多数城市的房价近几年来处于停滞状态,但一线与部分二线城市的房价却随
着政府放松调控而大幅反弹,以致市场认为这些城市房价只涨不跌
图1:中国30-44岁人口占比
资料来源:UN, BIS,光大证券研究所计算
为什么市场会有这样的预期呢?我国资源区域之间分配很不平衡,导致
一线楼市,甚至部分区域性二线城市,有很强的支撑力。比如,根据我们的
估算,北京、上海和广州的房价资源比指数要远远低于伦敦、东京和纽约(图
2),意味着北、上、广等城市对于中国人的吸引力要远大于伦敦、东京和
纽约对于各自国家的居民的吸引力。除此之外,我国某些楼市还存在所谓的
“刚性泡沫”,也就是市场认为政府不会让房价大幅下跌(“隐性担保”),
尤其是那些房价溢出效应较大的城市。比如,北京等城市的购房者的风险偏
好指数要明显高于其他城市(图3)
图2:相对房价资源比图3:购房者风险偏好指数(%)
资料来源:Wind,光大证券研究所计算资料来源:Jing Wu、Joseph Gyourko and Yongheng Deng
(2015),光大证券研究所整理
以上两点无疑是我国某些城市房价坚挺的原因,但都是局限于需求方面,
那么,供应方面如何影响楼价呢?具体而言,我国是如何处理土地供应的呢,1721
23
25
27
29
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
(%)0.51.52.5
北京 上海 广州 深圳 纽约 伦敦 东京1030
40
50
60
70
北京 广州 上海 南京 重庆 深圳
2016-12-16 宏观经济
敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告
各城市有什么差异?这些差异对房价有什么样的影响呢?我们接下来选取
16个主要城市1 一窥究竟
2、土地规划知多少?
2.1、解码土地供应制度
国家垄断土地产权,土地所有权隶属于国家和集体,土地使用权可依法
流转并给予补偿。我国的土地产权制度要求“城区土地属于国家所有,农村
和城市郊区土地、宅基地、自留地和自留山属于集体所有”2。土地流转制度
要求“土地使用权可以依法流转,对土地实行征收或征用并给予补偿,土地
使用单位缴纳土地使用权出让金后方可使用土地”3
国家制定总体土地利用规划,垄断土地供给,地方政府据此制定本区域
土地利用规划,并根据土地规划对区域内土地实行供给管理(图4)。中央政
府代表国家,是名义上的土地所有者,中央政府编制土地利用总体规划,实行
“国家土地用途管理制度”。地方政府作为中央政府的派出机构,在中央政
府制定的土地规划内制定本区域的土地利用规划,并对区域土地供给实行管
理,主要包括以下四方面:
地方政府根据上级政府土地规划制定本级土地规划,建设用地规划不可
超过上级政府控制指标。土地利用总体规划实行分级审批,本级地方政
府土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制,地方政府
编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用
总体规划确定的控制指标,城市总体规划要与土地利用总体规划衔接
地方政府负责区域内土地的征地、拆迁和补偿。《国有土地上房屋征收
与补偿条例》规定:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补
偿工作,房屋征收部门拟定征收补偿方案4,报市、县级人民政府
地方政府负责区域内土地一级开发和土地储备5。《土地储备管理办法》
规定:土地储备工作的具体实施,由市、县人民政府批准成立的土地储
备机构承担,土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的
土地进行必要的前期开发(土地一级开发),使之具备供应条件。各地
方政府据此制定了不同的土地储备和土地一级开发文件
地方政府负责区域内土地出让。根据《城市房地产管理法》要求:土地
使用权出让由市、县人民政府有计划有步骤地进行,可以采取拍卖、招16个城市主要包括:北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、苏州、天津、武汉、济南、郑州、南京、
无锡、合肥、厦门、珠海等城市
2 《中华人民共和国土地管理法》(2004年第二次修订)规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城
市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于
农民集体所有”
3 《中华人民共和国土地管理法》(2004年第二次修订)规定:“土地使用权可以依法转让。 国家为了公共
利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度” “以
出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出
让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地”
4 《中华人民共和国土地管理法》(2004年第二次修订)规定:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予
补偿
5 指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,
进行前期开发、储存以备供应土地的行为
2016-12-16 宏观经济
敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告
标或者双方协议的方式,土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地
使用权出让金,土地最高使用年限由国务院规定
图4:中央和地方政府对土地供给制度安排6
资料来源:马小刚《房地产开发供给制度分析》,光大证券研究所整理
2.2、土地供应规划日渐下滑
各区域按国家供地计划制定了2006-2020年建设用地供给计划。2008
年国务院批准了国土资源部编制的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020
年)》,随后各区域按照国土资源部的纲要制定了本区域2006-2020年土地
利用纲要及2006-2010年和2011-2020年建设用地供应计划。通过对各区
域2006-2010年和2011-2020年建设用地的年份平均,可以看到各区域在
2011-2020年均供地计划要远远低于2006-2010年(图5)
图5:2006-2010、2011-2020各城市土地建设用地平均每年供应规划
资料来源:各城市2006-2020年的土地利用总体规划,光大证券研究所参见马小刚,《房地产开发供给制度分析》,2009.9,重庆大学








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