万科云城米酷考察报告
编制：运营管理部 时间：2016年10月2
目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议项目区位
项目一期
项目二期
万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。 天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。 万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。 万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。 整体上，万科云城项目发展潜力巨大。一期：万科云城
一期：万科云城
A
B
C
D
写字楼
写字楼
万科自持写字楼
公寓目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议万科云城——云SOHO（公寓）
云SOHO居住空间万科云城——九立方（写字楼）万科云城——售价二期：万科米酷
C4栋已有客户商议购买整栋
C2栋已卖完
C1栋在售
C3栋在售
C5栋在售二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷
25㎡复式
25㎡复式二期：万科米酷
35㎡复式
35㎡复式万科米酷——售价万科云城米酷——售价目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议万科云城米酷——户型分析目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议项目亮点
万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验
设计前沿项目亮点
对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃离城中村
小公寓 低总价
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项目亮点
“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形成一个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用
飘浮的地平线
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项目亮点
地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营
交通条件
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项目亮点
智慧园 核心区
万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业
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项目亮点
信息透明
该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明
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目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议
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产品劣势
一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；
一期邻近城中村
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产品劣势
商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；
水电 管理费高
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产品劣势
每层住户太多，电梯太少；
户数太多
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目录基本概况产品类型产品分析产品亮点产品劣势借鉴建议
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借鉴建议
万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的案名对项目销售至关重要；
项目案名
A
B
C
D
九立方
九立方
云平方
云SOHO
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借鉴建议
单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确的定位便于找出客户群体；
产品定位
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借鉴建议
平层18㎡，复式25㎡；面积小、总价低，无论是自住还是投资，都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层25㎡，复式35㎡；
户型设计
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借鉴建议
万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；
返租形式
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