云南弥勒花口河风情园项目发展战略及可行性研究
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2011-5
谨呈：云南云岭高速公路房地产开发有限公司七彩云南 养生弥勒
弥勒，中国唯一与佛同名的城市 弥勒，北纬25度成就的四季如春之地 弥勒，地热资源丰富，成就理想度假之地 弥勒，世界海拔最高、纬度最低的葡萄庄园 ……
围绕“如何整合弥勒资源，提升城市旅游价值，实现企业、政府、社会共赢”的核心问题，本报告得出以下结论本项目应站在弥勒城市的高度，与城市共同发展，以旅游地产的模式进行开发
综合弥勒内部和外部条件，弥勒应以“顶级养生”为特色发展旅游产业，成就“七彩云南，养生弥勒”的发展蓝图
本项目结合弥勒“顶级养生”的发展方向，以弥勒佛禅文化为主要诉求点，成为弥勒旅游资源整合平台，提升弥勒旅游档次
本项目规划方案围绕“开放式顶级养生旅游示范区”及“弥勒旅游资源整合平台”，综合考虑功能设置、景观设计及物业排布，使定位落地
本项目成功开发能够平衡政府、市民及开发商三方利益，成为弥勒旅游的核心，市民休闲的处所及开发商获取综合收益的平台发展方向初判
城市旅游分析
发展战略与整体定位
功能布局与演绎
效益分析
项目价值界定 发展方向选择 发展目标分析 提出问题
宏观旅游发展趋势 云南旅游发展现状 大昆明旅游发展趋势 弥勒城市旅游定位
成功案例研究 区域发展关键因素 寻找项目发展主线 确定发展战略及定位
项目地块解析 规划原则和理念 功能布局及演绎
投资估算及效益分析 研究结论及取地建议
弥勒位于云南省红河州，是红河州至昆明的北大门，未来路网完善后至昆明车程缩短为1小时20分钟，属大昆明两小时生活圈内弥勒位于云南省东南部，是红河州的北大门 弥勒北距昆明132公里、南距州府蒙自126公里 暂无高速直通昆明，昆河高速2011年通车
抚仙湖
滇池
阳宗海
石蒙高速
昆河公路
云桂铁路
弥勒与昆明区位图
132KM
126KM
蒙自
昆明
价值界定
项目处于弥勒北面，核心城区边缘，地块面积1356亩，属城市大规模开发项目，对弥勒城市发展有着举足轻重的影响弥勒以昆河公路为界，西部为新规划城区，东部为老城区，为目前核心城区 项目地块位于核心城区，紧邻核心城区商业旺地 项目总占地面积为1356亩，目前暂时未确定详细的容积率等规划指标
本项目
项目 地块
昆河公路
老城区
新城规划区
价值界定
常规的发展方向：走纯住宅高端大盘开发路线，以目前弥勒市场情况来看，市场实现性存在问题弥勒不缺普通的房地产项目 普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值 根据不完全统计，弥勒城区近期推售楼盘约71.57万㎡，2007年弥勒全年完成商品房销售11.9万㎡，市场需6年以上时间消化现有商品房供应，住宅市场存在较大销售压力和竞争压力
近年弥勒城区商品住宅开发建设情况
数据来源： 云岭地产弥勒近期市场调查报告
发展方向选择
且发展房地产大盘不能充分发挥项目同时拥有良好生态资源和城市属性的双重价值，对弥勒城市发展的提升作用较小发展方向选择
N
地块内部图示
地块内苗圃林
北侧弥师路
东侧环城路
也不符合政府、企业、市民各方主体的期望——本项目应站在城市发展的角度，通过项目的开发提升城市的价值政府期望通过项目的开发提升城北区域乃至弥勒整个城市的价值
普通的住宅大盘开发无法满足政府、企业、市民的三方期望，应该站在城市的角度考虑项目的发展方向
政府 期望
作为一个有社会责任感企业，期望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象
企业 期望
市民期望能够更多的享受到项目带来的休闲空间
市民 期望
发展方向选择
结合项目属性和各方期望，世联与云岭地产达成以“旅游＋地产”的开发模式，依托弥勒城市资源，打造弥勒旅游资源整合平台，提升弥勒的城市价值弥勒旅游整合平台
开发“旅游＋地产”项目
弥勒城 市资源
城市核心城区商业旺地项目 1356亩大规模开发项目 项目内部生态资源良好，河流蜿蜒曲折 多方期望项目能够成为提升城市价值的平台
红河州北大门，交通要道 路网完善后至昆明1小时20分钟 北纬25度，四季如春，气候宜人 拥有温泉、葡萄等自然生态旅游资源 人文之乡、民族风情 中国唯一与佛同名的城市 目前旅游发展初级阶段，未形成整合旅游资源平台
目标界定
世联认为，本项目应站在弥勒城市发展的高度，研究弥勒城市旅游发展方向，在确定旅游发展方向的前提下，确定项目发展战略及项目规划面临的课题
弥勒旅游发展方向研究 宏观旅游发展趋势研究 云南、昆明旅游发展趋势研究 大昆明郊县城市旅游研究 弥勒城市旅游的发展方向
成功案例研究 项目发展主线研判 项目发展战略及定位确定
项目发展战略及定位
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