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--汇都国际购物中心前期策划报告
2015.6.12--579111315171921
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整体经营业种规划图示
商业街 +主题卖场
体验式互动 旅游经济 (商业文明 体验的亮点)
习惯性 消费经济 (现代都市 商业的亮点)
主题商场
时尚生活街
文物古玩坊
民间艺术坊
时尚精品、服饰坊
主题夜店特区
风情酒吧区
酒窖自酿沙龙坊
麦当劳及风味小吃坊
中华美食坊
东南亚美食坊
商业文化 +旅游
大都会商业
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诠释
因为项目有特别的历史文化遗迹（聚奎楼、金汁河、真庆观），并且是商业城市综合体的一部分，因此充分整合利用已有商业资源，将商业文化旅游体验式经济与习惯性消费经济相结合，符合现代商业规律，旅游体验式经济带动人气，习惯性消费经济聚集人气，两者相结合，相互渗透、牵引，必将能鼎盛商气
营造一个365天全天候休闲步行广场，这与项目整体开发的二期旅游为核心的市场定位更吻合
发展旅游地产，将商业文化街打造成昆明旅游新干线 ——由商业街的经营管理公司和旅游局协商，将商业街开辟成昆明的一个旅游景点/游览专线，或与昆明几个大旅行社达成战略联盟，进行多边资源整合，既可实现多赢（消费者放心、投资者放心、开发商“笼络”了消费者和投资者之心），项目也不必为招商而招商，还可在往后经营中“笼络”消费者，实现可持续健康经营30

招商 对象
时尚生活街 布艺、工艺品店、陶瓷店、陶吧、摄影 音像店、五金店 宠物医院
裙楼 主题概念商场/家居商场（如好百年、宜家家私）
公寓及住宅的裙楼及其划分出的临街铺
临街铺
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西餐厅、中西快餐厅 麦当劳/肯德基、面点王、日本料理、韩国餐馆 中国八大菜系及特色风味餐饮、小吃等
招商 对象
商业街
万国美食街——以中国的美食物文化为主线，结合世界各国的特色饮食文化，发展以中华美食为主的万国美食沙龙
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昆明最大的名酒和酒文化主题区，与特色酒吧街、夜生活娱乐场所结合，并以酒、酒吧文化为主线，与中国名酒的生态产业结合，是销售和推广的基地。并由经营管理公司/发展商赞助并推举其中一家大型酒吧牵头，举办为期一周左右的酒吧文化节，每年都有无数来自五湖四海的朋友不约而同来这里狂欢、感受不同主题的酒吧文化，将像香港的兰桂坊、北京的三里屯一样将酒吧文化提升为昆明的城市符号，从而提升项目的价值，同时也为项目商业街申办为旅游新干线提供了内容，减少了难度。
特色酒吧街
1）城市特色酒吧（包括清吧、摇滚吧）等世界各地的主题特色吧 2）主题夜店特区（夜总会KTV、迪厅、小资情调咖啡馆、茶艺馆） 3）酒坊（昆明各种酒的销售展示基地）
招商 对象
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风情商业街
文物古玩坊和民间艺术坊作为真庆观和状元楼的延续，关键是将文化融入到商业街区中，让商业街区更有特色，突显旅游文化主题，打造昆明特色主题商业街
表行、眼镜行化妆品、皮具、服装、时尚饰品的品牌专卖店
说明
古玩、瓷器、玉器、珠宝、字画、古董家私及仿古董品的交易市场（集拍卖、出售、鉴别、交流于一体）；
民间织品、布艺、中国丝绸等及展示、设计、批发于一体；
1）文物古玩坊
2）民间艺术坊
3）时尚精品、服饰坊
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目标客户分析
结合项目的特性及我们十多年操作商业地产的经验把握，我们认为项目的主力客户是投资客，而不是经营者，经营者只是辅助客户，据我们市场调查结果显示，昆明70%以上的经营商家都是租铺位，而且昆明的经营商家80%以上不是昆明本地人，他们的买铺意向并不强烈，这就不利于项目销售价值的实现，而且由于经营者既看到了买商铺的优势，同时也看到了相应的劣势，他们更难被打动，而且由于经营者多年的经营经验，对买铺有一定的理性认识，过多的经营者购买，对拉动项目价格不利。因此我们必须从其他投资领域争抢投资客，通过无限扩大投资客群体，来实现项目的销售利润最大化，也只有投资客户最大化，才能拉动项目价值最大化
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机关/事业单位干部40%
企业主25%
企业管理人员15%
教师/医生/律师/科研人员10%
其他10%

1）纯投资客户（60%）
2）投资与自营结合客户10%
3）自营客户30%
目标客户细分
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商业形象树立
商业街建筑层数以3层为主，局部2层，屋顶形式主要采用局 部平坡屋顶与空中花园的设计，局部可以加高，以丰富整个 商业立面及天际线，树立较好的商业形象
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