办公市场专题研究分享
珠江
2017.5
PART办公市场环境
整体市场 区域市场 板块研究 租金
截止至17年第一季度办公整体推售下滑。但3月单月市场回暖，供求上扬。均价呈上升趋势
整体供求分析
內五区办公物业月度供求走势(2016.5-2017.3)
內五区办公物业价格走势(2016.5-2017.3)
截止至17年第一季度长沙內五区办公供应13.64万方，环比2016年4季度下滑81%。4季度因为有滨江金融中心、福晟金融中心、富兴商业广场、楷林国际大厦、绿地中心、中建总部国际等写字楼入市，拉高了4季度办公供应，导致今年1季度办公供应环比大幅下滑。一季度內五区办公成交10.4万方，环比下滑42%。 3月长沙內五区1个写字楼项目旭辉国际广场C1栋推新，供应4.87万方，2月份无新增供应。3月成交5.4万方，环比上涨72%，环比大幅度增长，供销比下调至0.9。3月办公成交均价为12847元/平米，环比上涨6%；从整体走势看，1季度办公市场均价呈上升趋势
办公物业供应受单个项目入市影响大，一季度供应以开福、雨花为主；成交分区差异大，雨花区领先。开福区均价最高，雨花区最低
区域供求分析
各区办公物业供销(2016.5-2017.3)
各区办公物业成交均价(2016.5-2017.3)
除开福区以外，其他各区办公物业供销均呈供小于求态势，供销比小于1。开福区供过于求，供销比高达3.3。截止至一季度办公物业供应由开福区（凯乐微谷）、雨花区（旭辉国际广场）占主导，分别供应7.8万方、4.9万方；其次天心区（中信凯旋城）供应1万方；芙蓉区、岳麓区1季度无办公物业推新。雨花区办公物业成交排名首位，为5.6万方，其次为开福区2.3万方，天心区和岳麓区分别成交1.1万方。芙蓉区最少，仅成交0.2万方。 截止至一季度开福区办公物业均价最高，为16379元/平米，雨花区最低为10346元/平米
办公成交集中在省府红星、中心、高铁新城等区域发展成熟板块。滨江、中心板块高端办公集中，价格遥遥领先
板块成交分析
各板块办公物业成交(2017.1-2017.3)
截止至第一季度办公成交以省府红星板块为首，成交4.5万方，为第一梯队。其次中心板块、高铁新城板块为第二梯队，分别成交1.7万方。含浦洋湖、月湖城北、滨江、芙蓉马王堆、大市府板块为第三梯队，成交在1万方以内。大托暮云、隆平高科、麓谷、梅溪湖板块1季度无办公成交。 滨江板块办公成交均价最高，超过2万元/平米，其次为中心板块
未来随着一批高端办公项目集中建成，长沙办公供应将再上一个台阶，办公市场面临巨大挑战
存量分析
各板块办公物业成交(2017.1-2017.3)
截至2017年3月底，內五区办公物业存量313万方，去化周期超过60个月，库存压力大。分区来看，开福区、雨花区、岳麓区存量高位。板块来看，中心板块存量最大，其次为省府红星板块、滨江板块。去库存仍是办公市场首要任务
租金水平分析
近三年来长沙办公租金水平相对比较稳定，基本维持在104至111元/㎡/月之间，2015年因长沙办公市场迎来七个项目交付，空置率上升，租金水平下滑比较明显。长沙办公市场整体均价呈现周期性波动轨迹，16年12月一度上涨至18076元/平，但从整体走势看，1季度办公市场均价呈上升趋势
2016年受市场投资热情影响，办公成交量价齐升，但供应面依旧持续放量，加重了库存压力。长沙办公物业供求主要集中在岳麓区、雨花区、开福区，除了天心和芙蓉区其余区域均属于供大于求近五年来长沙办公租金水平相对比较稳定，基本维持在104至111元/㎡/月之间，2015年因长沙办公市场迎来七个项目交付，空置率上升，租金水平下滑比较明显！市场总结
办公市场目前供大于求，库存压力大，但整体均价仍呈上涨趋势！
随长沙房地产整体市场升温，办公去化速率有所提升，但未来有大批新办公物业即将面市，将带来新一轮库存压力
PART写字楼典型案例研究
万达广场 绿地中央广场 保利国际广场 运达中央广场 华创国际广场
典型案例分布
02
03
01
万达广场
绿地中央广场
保利国际广场
运达国际广场
04
05
华创国际广场
典型案例研究－万达广场
基本信息
大堂装修状况
廊道装修状况
入住企业约 286 家； 入驻企业多为 金融，传媒，贸易 等企业； 入驻企业主要办公场地面积主要是 200~500㎡ 之间
核心卖点：市中心+一线临江+城市综合体项目
经营情况
万达广场于2012年开盘，目前已全部去化完毕，出租率高达80%，共入驻2365家企业，租金为3元/平/天
万达总部国际由5栋超高层写字楼集群组成，作为长沙开福万达广场的核心主体， 占据长沙绝对城市中心地段（五一大道与湘江新旧繁华主轴交汇处）； 地铁1、 2号线无缝对接，商务枢纽立体交通；坐拥顶级商业配套，涵盖五星级酒店会所、超级SHOPPINGMALL、美食餐厅、健身房、国际影院、 KTV等业态，形成三分钟一站式顶级商务区； 吸引了包括中国银行、中国人寿、招商银行、中粮地产，广发银行、金鹏期货等众多金融、地产机构的进驻
项目小结
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