项目考察
项目名称：佛罗伦萨小镇
地点：天津 武清区
时间：2011年6月9日 18：00 － 20：00
现况：
- 佛罗伦萨小镇是由意大利RDM与威特集团合作的项目
- 官方人员参与开幕仪式，除意大利RDM与威特集团员工之外，还有意大利
驻中国大使，天津旅游局代表，天津交通局代表，上海市浦东新区区长，
以及其他天津市官方人员
- 一期的建筑质量很高
- 对品牌落位的管理到位，总体消费环境和购物中心大致相同。（见照片）
- 到小镇的交通十分便利 （见停车场照片）
o 开幕当天下午6:30之前， Fendi所有商品都售完, 除了一根领带
o 除开幕仪式嘉宾之外，当天95%的顾客都是当地人
- 地点
o 临近京津高铁口（非常醒目）
o 距离京津高速公路主干道大约10分钟车程
o 距离北京市中心约55分钟车程
- 品牌和商品组合
o 项目开幕当天大约60个品牌也一同开幕
o 二楼没有同项目一起开幕
o 位于项目一期的品牌都为高端品牌，包括
Fendi,Prada,Zegna,Ferragamo,Versace等
o 部分品牌的商品都有‘原价’标识，这些商品大部分都有7－4折，
个别商品有更低折扣（最低为1折－Fendi连衣裙）品牌包括Zegna,
Coach, Fendi
o Fendi品牌的领带为200元一条
o 这是Fendi在中国国内的第一家奥特莱斯
o Coach在中国首次区分Coach和Coach Men’s （见照片）
o Burberry, Coach以及Zegna为开幕当天表现最好的品牌（有消息称
也称这三个品牌在国内奥特莱斯中也是总体表现最突出的）
o 佛罗伦萨小镇也提供贵宾服务
- 优势及劣势
o 意大利RDM与威特集团在项目发展方面有很高水平发挥，并且相当
成功的引进了高端品牌
o 品牌整体趋向意大利的设计品牌，应提供给项目有更国际化和多元
化的品牌组合
o 由于地点带来的隐患可能会影响到项目未来的竞争力（表面上显现
出对京津铁路很大的依赖性）
o 室外装修可能会受到天津季节变化的影响
o 项目一期的餐饮和娱乐的选择很少（也有可能只是开幕当天）
Assessment~&~areas~for~improvement~
RDM~&~Waitex~did~a~good~job~at~developing~a~high~quality~project~and~leasing/marketing~to~high~
end~brands~
The~brand~mix~seems~a~bit~Italian~oriented~which~may~pose~opportunity~to~plan~a~more~
comprehensive~international~brand~mix~
~The~long~term~competitiveness~of~the~location~is~to~be~determined~(appears~to~be~heavily~reliant~
on~the~traffic~of~the~Beijing~–~Tianjin~train)~
The~outdoor~design~of~the~Village~will~be~affected~by~the~seasonal~weather~patterns~of~Tianjin~
Phase~I~of~the~Village~has~limited~F&B~venues~and~entertainment~options~(may~only~be~true~
during~opening)~
Photos~
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The~Colosseum~(venue~of~opening~celebration)~Interior~photo~of~Coach~Outlet~
Separate~Coach~and~Coach~Men’s~Outlets~Interior~photo~of~Fendi~
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Full~parking~lot~at~7:30pm~Piazza~San~Giovanni~
Phase~I~(left)~and~Phase~II~(right)~separated~by~a~canal~Main~thoroughfare~
Main~entrance~
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