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万科_武汉万科沌口大盘项目前期报告_109p_物业发展建议 金牌
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资料类型 物业报告
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上传时间 2019-3-10
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      资料简介
     
    万科沌口项目前期报告
    研究工作步骤导示图
    项目背景
    目标解析与

    核心问题界定
    物业发展

    建议
    案例借鉴

    及启示
    规划建议
    前期结论

    验证
    区位——良好的区位认知和规划利好,交通条件是地块最大的先天优势
    项目位置——项目位于沌口新区博学路,沌口核心区,配套完善,周边商业集中,发展迅速,市场潜力巨大;

    区域特色——区域在城市总体规划确定的“中国汽车城”,区域内集中了东风汽车集团上下游产业;

    未来规划——沌口新区将扩建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、文化旅游中心和风貌独特的商住新城区;

    主观认识——沌口新区具有浓厚的东风情怀,片区相对独立自主,片区高端客户群因区域缺乏高端住宅项目而外溢明显
    虽非传统的武汉核心区域,但沌口区域内区位价值良好,项目所处的新区核心价值显著
    东合中心
    体育场
    东风总部
    地铁3号线
    江汉大学
    指标——规划指标限制、单调的周边环境,高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度
    技术指标

    占地面积:21.34万方左右

    建筑面积:53.36万方左右

    容积率:2.5以内

    绿化率:不少于35%

    周边环境

    三角湖路——临近江汉大学校区,道路平整,人气足;

    博学路——背靠泰合百花园项目,人流车流稀少;

    车城西路——道路沿线集中绿岛花园、东风阳光城等大型住宅社区,居住氛围浓厚;

    神龙大道——道路宽敞,属于沌口主干道之一 ;

    3号地铁线——规划建设中的地铁站口距离项目约1.5公里,预计2014年建成通车。

    楼面地价:2545元/㎡
    技术指标控制使得规划在一开始就受到多方面限制;

    高地价高成本更使得规划需要兼顾给未来高价格实现提供基础
    区域楼市——区域现有价格天花板远低于本案价格突破线
    成交分析:

    一房成交特点:2009年一房成交主要集中在50㎡以下为主,50-70㎡为辅,相对2008年70-80㎡下降较为厉害;

    两房成交特点:当前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡为主,2009年产品面积线逐渐收缩。新增50-60较为突出;

    三房成交特点:成交户型段有整体拉开趋势。成交走势较为均衡,成交向90-100㎡ 、120-130㎡ 两个峰值靠拢。

    四房成交特点:区内受周围后宫湖别墅对高端客服分流,成交总量较小
    在置业需求相对独立和保守的的沌口市场,现状市场情况下均价突破8000元/㎡存在着极高的难度
    项目核心价值——沌口新区高价值核心区大盘
    B
    问题提出
    沌口新区核心地段;

    高成本,高容积率;

    超大规模住宅项目;
    如何紧扣区域价值?

    如何进行规划设计?

    如何实现价格突破?
    研究工作步骤导示图
    项目背景
    目标解析与

    核心问题界定
    物业发展

    建议
    案例借鉴

    及启示
    规划建议
    前期结论

    验证
    问题的来源——如遭遇市场下降期,项目风险大增
    高层

    约8102元/㎡
    项目正常的销售价格:
    问题起源:

    经济指标矛盾
    问题的来源:

    2545元/㎡的楼面地价成本测算
    楼面地价:2545元元/㎡
    不断上涨的建安成本:

    高层单方成本:3000元/㎡
    其他费用

    (税费、营销和财务成本等):

    粗估:1500元/㎡
    合理利润

    利润率:总成本的15%
    项目周边项目价格均未超6000元,我们能否实现价格突破?是否有客户支撑这样的高价?
    问题显现:

    价格如何实现突破
    周边项目价格:

     湘隆时代:5700元/㎡;

     博学华府:5500元/㎡;

     东风阳光城4期:5800元/㎡;

    区域内最高价项目:

     金色港湾:6500元/㎡,湖景成熟超大低密度生活区
    博学华府

    5500元/㎡
    湘隆时代

    5700元/㎡
    东风阳光城

    5800元/㎡
    需求不是真问题——市场有能支撑价格的客户

     沌口片区高端客户群扎堆,高端客户并未因价格而放弃购买;

     关键是给客户什么样的理由接受这一高价?
    高价项目均有资源支撑,我们凭什么支撑?

    武汉新区、高成本、区域市场客户厚度有限,怎么实现高价格?
    客户目标及易居对目标的思考

    规避风险


    拔升项目价值,能否实现高价格?有那些可行方法?适合项目的是那些方法?

    突破区域价格,关键是要抓住那批有价格承受能力的客户,他们置业需求是什么?
    4-5年内

    销售完成
    项目体量决定销售期过长,需要综合考虑产品和价格的对应关系;

    我们需要确定,在价格确定情况下,何种产品带来的销售期是可以接受的
    万科目标:
    易居对目标的理解:
    核心问题的提出——价格无法实现突破
    高成本、8000以上单价

     周边仅实现6000以下的均价
    规避高成本风险

     突破竞争

     树立项目价值影响力
    现实
    目标
    在操作过程中我们需要重点关注的问题:

     关注大势:市场转变对项目的影响是什么?价格的自然增长可以期待吗?

     区域竞争:从现有区域内住宅市场的竞争,我们能否找到价格提升的机会?

     价值提升:现有沌口市场城市豪宅的价值体系如何建立,我们如何突破区域竞争体系?
    如何突破价格圈层,用什么方法保障高价格的实现?
    核心问题
    。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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