中房信旅游地产解决方案系列 ——中国三亚凤凰机场项目 以空港经济为主题的旅游地产策划典范
第一部分 项目开发背景
第二部分 项目核心问题
第三部分 项目解题路径
第四部分 项目创新总结
第五部分 项目操作回顾
第一部分 项目开发背景
项目位置—项目南侧即为机场，属于机场经济区的核心位置，项目通过快速道路，前往三亚市仅10公里，20分钟的车程； 体量大小—地块面积比较大，总计超过3600亩，属于超大规模开发，地块内部不规整，限制因素较多，对功能布局要求较高； 开发背景— 项目开发主体是机场的运营公司海航集团，该项目面临机场扩建的发展机遇，希望通过这个机会获取北面的空闲地块，进行地产开发；
地块区位图
项目位于机场北侧，占地3600亩，开发主体为机场运营公司，希望通过机场扩建的契机，获取土地以进行地产开发：
项目开发背景
第二部分 项目核心问题46
如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位
项目将如何刻上“三亚”的烙印，体现三亚魅力，融入三亚文化
能否与南侧机场的扩建规划保持一致性的同时，体现项目的个性与创新
在机场经济为主导概念下，项目开发如何平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系
怎样帮助客户说服政府以签订整体开发协议，并获取土地
三亚是旅游城市，旅游经济的比重较高，而缺乏任何工业产业，但是传统的机场经济是在以物流优势辐射下的工业产业的经济价值产生，在这样的矛盾博弈中，项目的功能定位将呈现怎样的特征如何借助机场扩建契机，通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈利项目开发的背景是机场需要扩建，于此同时，在对传统机场功能进行布局之后，考虑到机场的非机场收入比重较少，因此需要通过借此机会进行地产开发，以机场名义进行整体性开发，实现商业利润
客户强调，项目除了围绕机场经济做文章以外，要紧密的结合三亚的城市发展特征，融入三亚的城市文化魅力，因此项目要深入的挖掘地方特色，整合进地块规划中
项目地块的规划，不能脱离于南侧机场的扩建规划，在整体上呈现一致性，但同时，本项目并非单纯的产业地产，需要整合大量的旅游产业和地产产品，怎样表现出其中的个性与创新，是个问题
工业开发的利润较少，回报周期较短，但作为政府企业，必须兼顾到工业开发和旅游地产盈利之间的平衡关系，实现社会效益、品牌效益
项目不仅要满足客户的地产开发盈利需求，项目咨询还需要兼顾到政府的政绩、人口导入、区域改善、就业等需求，帮助客户获取土地
通过对于项目背景的了解，并将项目操作中客户遇到的主要问题，整理出项目需要解决的核心问题：
核心问题
第三部分 项目解题路径
区域开发方向的确定
产业功能定位
核心驱动引擎论证
新城发展方向确定
类似案例取证研究
功能定位初设
市场定位
功能定位
产品规划
开发运作
财务测算
+
+
+
项目土地属性研究
功能筛选
三亚旅游经济、政策研究
三亚旅游市场及产品研究
三亚旅游客户需求特征研究
功能筛选
+
项目的6大核心问题
项目论证的复合线性研究逻辑：
3大主类 14个子类
外部行业吸引力 行业规模 行业增长率 国家/周边产业政策 产业关联度 拉动就业能力 环境影响指数
区域自身能力 区域位置 资源基础 人才资源 配套能力 综合成本
筛选出最终产业
我们将6个核心问题，通过三条逻辑脉络串联起来，并以此作为撰写咨询报告的依据，展开论证
解题逻辑
项目系超大规模开发，属于造城运动，必须选取一种城市发展的模式来理解项目
认识一：项目紧邻机场，属于空港经济区的核心位置，与市区仅10公里的路程
机场外围地区
机场相邻地区
机场 核心地区
机场
地块
认识二：地块面积比较大，属于超大规模开发，地块内部限制因素较多，对功能布局要求较高
核心结论导出：
在此，也随即解决了“通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈利”的问题
核心问题1的解答：
解题路径一：土地属性的再认识
开篇，我们通过土地属性的深入剖析，得出“必须选取一种城市发展的模式来理解项目”的结论，而项目即可以通过造城机制将机场扩展用地进行整体定位
新城案例的分析‘作为比选重要依据
解题路径二：发展模式的确定
于是，我们选取了各类不同的新城发展模式进行比选，论证出项目将遵循“机场新城”的成长路径进行发展
发展阶段
辐射范围
功能特点
起步期
发展期
成熟期
紧邻区
相邻区
辐射区
航空运输物流
航空运输物流、工业产业、商务
航空运输物流、商务、休闲、产业贸易、文化娱乐
3-5年
5-10年
10-15年
空港经济区
机场新城
机场新城是空港经济区发展的高级阶段，是通过工业产业导入后逐渐形成生产性服务业，通过人口的激增形成城镇化的发展模式
荷兰史基浦机场
迪拜世界航空城
北京顺义空港城
广州新白云机场花都新城
主要集成新城案例研究
解题路径三：机场新城的模式和功能研究
通过各种机场新城的案例和理论研究我们发现，传统的机场新城发展脉络一定是通过机场物流引导下的工业发展地区经济和生产性服务业，导入产业人口之后引发第三产业的功能需求
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看