文本描述
营销创造价值 紫辰明珠
营销策划报告 报告结构 住宅部分
营销环境解析 一 一 项目价值体系解析 二 目标下的营销突破口 四 诚意登记策略 五 项目营销难点 三 推售策略 六 二 四 五 三 六 第一篇住宅部分 营销环境解析 一 (一)营销环境解析之宏观环境 行业宏观政策渐为宽松,2016年为去库存年。三四线城市行业压力较大 1、2016年为去库存年,行业环境较为宽松。
2、三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求,预判 2016年三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。
3、行业处于需求稳定的白银时代。
2015年房地产主要政策回顾:坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出, 改善行业运行环境促进市场平稳向好 1.金融信贷调整成为年内主基调,构建宽松金融环境;
2.公积金政策逐步放宽,持续降低购房门槛;
3.财税政策积极跟进,促进地方因地制宜多管齐下活跃市场;
4.加强供给侧结构性改革,提高供给体系质量和效率;
5.创新机制推进保障房建设,完善多层次住房供应体系; 2010年以来5年存款准备金,利率走势 宏观环境将更宽松。
新市民需求受鼓励。
货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响,
刺激销量上涨。
4. 三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价。
5. 从现在到2020年真实房地产需求将维持在每年10亿
平方米左右 。行业处于需求稳定的白银时代。
2016年展望:政策聚焦去库存,鼓励新市民需求 三四线城市:去库存阶段将拖累销量和销售均价。
三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求,尤其当前宏观经济低迷,预判 2016年三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。
(二)营销环境解析之盐亭房地产市场 【未来人口发展】截至2014年12月31日零时,全县共有人口248695户、598224人,其中男性308035人、女性290189人,男女人数比例1.06:1。常住人口43.8万人,人口自然增长率0.61‰。
营销环境解析 盐亭房地产市场 不完全统计,当前区域内库存房源约6200余套,面积约60万平方米。项目所在云溪镇为主力供应版块,库存房源约35万平。产品同质化高,竞争压力大 区域房地产
供给概况 盐亭当前在售楼盘累计约有15个左右。
分布区域主要集中在北街,新城和老城区三大区域。
3. 在售楼盘库存套数(主要包括在售,预推出)共计约6200套,按户均面积90平方米保守预判,则区域当前房地产(住宅)库存面积共计约60万平方米。
区域房地产2015年销售情况 (一)据统计,2015年盐亭县住宅销售备案套数约 1500套。
(二)按区域内当前约6000套住宅存量计算,则去化周期约3年多。
区域房地产(住宅)供给(含待开发地块) 主力版块 1、区域
云溪镇,当前存量共计约3200套,按户均90平
方米估算,存量约计35万方左右。
2、主要楼盘包括
阳光水岸, 水晶郦城, 御景江山
即处于成长——成熟期的楼盘。
次主力版块 集中在南部新城,含少部老新区,存量约计3000套,按户均90平方米估算,存量约计25万方。
面积户型控制情况 1、区域当前主力产品供应以80-110平方米的套二、套三刚需、紧凑、经济型产品为主。
2、主要在售楼盘产品同质化相对较高。 少部分楼盘(御景江山)配有中大面积舒居产品线。
3、区域当前主要在售楼盘或多或少都有赠送空间。
2014年7月后报规的项目多为基本常规功能空间赠送。
2014年7月前报规通过的项目除了常规赠送外,还含有非常规赠送(结构板,空中花空中露台)等 区域主要在售楼盘价格水平情况 随着市场环境驱使,各项目的低价入市;当前保持较高价位水平楼盘的逐步去化;
预判区域价格水平在现有基础上升高机率不大 低价位主要集中在 2100-2200元/平
中等价位主要集中在 2300-2400元/平
高价位主要集中在 2500-2700元/平
洋房价位主要集中在 3600-3800元/平
精装房位主要集中在 3300-3500元/平 (三)营销环境解析之区域主要竞品概况 安泰金城 阳光水岸 水晶郦城 御景江山 梓江新城 主要竞品总结 区域当前主要竞品体量相对较大;开盘时间自2011年至2015年不等;相比我项目,成熟度较高;产品主要包括套二,套三,部分含有套一、套四产品,产品同质化较高;赠送空间较大,赠送率较高;且当前均采取丰富有效的价格促销措施。
相较主要竞品而言,我项目优势不明显。如何在市场竞争中寻得突围,变被动为主动,是我项目营销关键点。
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