中晨集团华祺置业有限公司
雍和府西区项目 营销策划报告
目 录25开发目标界定
宗地现状情况
项目定位
产品定位
区域市场分析营销战略诊断
客户的要求、约束条件
开发目标界定
客户的要求
项目产品分为：多层住宅、小高层住宅、花园洋房、商业、公建 哪种产品更好卖 项目未来的价格为多少合适 怎样降低项目的风险 市场需求什么样的户型，各户型的配比是多少？ 项目的营销应该怎么做？ 如何提升小区的品牌
约束条件
本项目处于城市边缘区域，目前景观较差，位置相对较偏，周边配套尚需完善。开发目标界定
确保项目成功开发，在4年内实现全部销售
兼顾目标
首要目标
提升开发商地产品牌的影响力和市场美誉度
我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向
项目区位
宗地现状情况
项目地处青州市稷山路与海岱北路交叉路口西北，周边工厂较多，自然环境较差，配套设施极不完善
项目地块
周边配套建设施分布
公共配套：几乎为零。 医院：青州开发区医院。 教育：青州三中及旗城中学.车站小学。 企业：摩配市场.汽车4S店
周边居住人口特征
项目周边居住人口主要为当地村民和企业职工及几个乡镇农村居民
宗地现状情况
项目技术经济指标
项目总用地总用地约450亩，项目总容积率控制在1.5
项目宗地分析小结
项目周边路网较发达，有公交直接到达，交通很便利
项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏，为 项目开发商业中心提供了先决条件。 短期内区域市场基本不会出现住宅供给竞争。
项目地块整体居住条件良好，地块内部场地平整，住宅开发的经济价值高；
项目成功运作将会大大提升开发商在山东房地产市场美誉度，并巩固其在山东地产界的地位
1、区域定位 根据市政府的整体规划发展定位，本项目区域在未来的2-3年内没有大规模的规划调整与改造。 2、特征描述 1）区域内经济健康快速发展 就区位来看，距离中心城区较远，中心城区城市机能很难辐射到此处，即本区域与中心区交融性差，相对独立，城乡结合部、区域城市次中心特征比较明显。 2）区域内生活环境差，城市建设档次低 本区域地处城乡结合部，村居遍布，且改造力度小，无论在景观环境、人文环境、经济环境，还是在道路建设、配套设施等各个方面仅处于初步启动阶段。
区域市场分析
项目定位
客户来源范围随着区域发展和项目开发逐步扩大
通过市场调查，青州市客户的区域分布特征明显，本项目客户来源主要是： 项目前期：集中在相对靠近本项目的区域的村民和单位职工； 项目中后期：随着区域发展，项目前期成功开发，带动知名度扩大，客户层面将拓宽，有可能扩大到市区的周边区域
消费者区域性购买特征； 开发商具有较强得品牌支撑； 项目属于城市边缘区域，目前除附近村民和较远几个乡镇的村民外，缺乏足够的客户支撑
目标客户群定位 大盘的开发周期较长，产品类型较为丰富，其目标消费群体也会有所变化，必须针对不同产品、不同阶段明确不同的消费群定位，并且操控消费群体的变化趋势。 全面覆盖周边区域中端及以上消费群体
项目定位--客户定位
随着项目推出产品的变化，购买的客户也随之而变，随着项目形象的逐步建立，品牌也将影响着消费群体的变化。因此，我们必须要站在战略的高度，审视市场和项目的变化，把握目标客户群体的组合变化，为项目的产品及价值发展提供决策支持
项目定位--项目目标客户群定位
核心客户群
重要客户群
周边县及其他区域客户5%：其他区域富足阶层客户，潍坊以外等地区客户；自主、投资
城市边缘附近居民及项目周边居民60%：项目周边单位职工，项目周边原住居民；改善性需求及刚性需求
偶得客户
青州市中端收入者；投资客户35%：自用、多次置业、投资、养老
客户最为看重： 生活品质及便利度、子女教育等城市配套、开发商品牌、物业服务、区域发展潜力
项目以超强综合优势，完全可以跳出区域市场，吸引此客户群体的购买
项目定位--目标客户需求特征深度分析
项目定位
城市次中心· 百万方都市综合体
区域属性界定
大型社区 开发商实力体现 气势上压制竞品
集酒店、商业、广场、住宅、办公、学校及公园于一体 产品属性界定，与竞品形成区隔 开发商运营城市，并非简单的住宅开发
产品定位---产品建议的出发点
需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 利用开发商的知名度和大企业的品牌优势，塑造高于当地其他楼盘的品质和美誉度
教育 享受一站式便利教育 社区幼儿园，周边幼儿园、小学及中学林立，一站式便利教育，让孩子赢在起跑线上。
规划 墅质宽景洋房社区 稀缺一梯两户墅质电梯花园洋房，两梯两户、两梯三户板式高层。整体建筑北高南低，通透采光俱佳。
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