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武汉城市空间演化与房地产发展关系简版

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文本描述
武汉城市空间演化与房地产发展关系
中国地质大学 房地产工作室 2018. 01
一、武汉市社会经济发展概况 二、武汉市城市空间演化 三、武汉市房价空间分异研究
目 录Contents
一、武汉市社会经济发展概况
(一)、省会经济首位度 省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”,可反映省会城市对全省经济的影响力,也可反映整个区域经济对省会城市的依赖程度,通常以不超过25%为宜。 2017(1—9月)年湖北省GDP25076.63亿元,全年有望接近35000亿元,同期,武汉市GDP9397.17亿元,全年有望达13000亿元。十年来,武汉市首位度从33.7%升至37.5%,首位度整体呈上涨趋势,并且远超25%的适宜值,说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高,并且武汉市的经济增长快于全省总体水平
2007—2017(1—9月)年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图
( 二)、房地产经济首位度 1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”,可反映全省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省,武汉房地产投资占比小幅上升,销售面积占比大幅下降。 2016—2017 (1—10月)年投资首位度从58.59%上升至61.35% 投资首位度上升,说明全省房地产开发投资仍然过度依赖武汉,房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。 2、销售首位度 省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首位度”,可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。 2016—2017 (1—10月)年销售首位度从43.83%下降至32.18%,自2016年武汉市调控以来,销售首位度大幅下降。
2007—2017(1—10月)年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图
2007—2017(1—10月)年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
(三)、人口首位度 “人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重,可反映省会城市对省域人口的吸引力。 2007-2016年,湖北省常住人口从5699万人增至5885万人,十年来湖北人口大致为自然增长,人口流动呈现梯度转移趋势,即乡镇-县城-地市-省会。同期,武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人,具有省内人口转移的终极意义,净流入人口是房地产市场需求重要因素,城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效应。 武汉人口首位度从15.63%上升到18.29%,预计2017年人口首位度保持在18.5%以上。人口首位度整体呈上涨趋势,这与经济首位度总体变化趋势一致,表明经济发展也为人口吸引奠定了基础。 从人口首位度来说,武汉的虹吸效应显著,且吸引的主要是省域人口,而对中部各省乃至全国的人口吸引力远远不足,“百万大学生留汉”工程将逐步改变这一现状
2007—2016年湖北省常住人口与武汉市常住人口发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况
二、武汉市城市空间演化
(一)近十年来城市空间演化 城市空间的扩展实质是城市在内外驱动力作用下的空间移动,是城市化的基本特征之一,分外延型和内涵型两种方式。伴随着快速的城市化进程,主要体现为城市用地规模快速增长和空间结构迅速改变。城市经济的发展作为城市空间扩展的内在动力,通过市场对城市资源进行配置,引导城市空间建设和扩展的方式。 1、 从三镇格局到圈层环状结构 1954年版城市总体规划确定了三镇格局,1988年版城市总体规划将城区布局按照“三镇鼎立、分区成片建设”的思路,明确了三镇各片的主要功能, 1996年版城市总体规划使三镇格局向圈层环状发展。2010年武汉市三环线贯通,标志着武汉进入圈层环状发展阶段。 圈层环状形成后,主城区以城市更新为主,通过交通基础设施的大力投入优化空间结构,同时建设商业综合体及公共服务设施。远城区以农转非为主进行城市扩张。
武汉城市总体规划(1954-1996)
二、武汉市城市空间演化
2、从环状到一体化 从2010年-2016年的卫星影像图可以看出,武汉市主城区由环状逐渐转为一体化的空间特征。以武汉市城市总体规划、武汉都市发展区基本生态控制线规划、武汉城市周边永久基本农田划定为标志,确定了城市边界,可以看出武汉市居住空间将从主城区的圈层式扩展向一体化演化。此阶段体现为大量过江的桥梁、隧道修建并通车,跨区域购房成为主流。在地铁与移动客户端的推动下,城市商业扁平化特征出现,全城一体化也基本形成。一体化打破了各区域间的同质化竞争,使各区域形成了互补,体现了基于城市功能的思考。 3、长江时代 2017年,长江主轴、长江新城等规划的提出,将使武汉城市空间步入长江时代
武汉主城区卫星影像图(2010-2016)
二、武汉市城市空间演化
(二)城市空间发展的理念变化 1、1+6 到 1+3+3 根据2010城市总体规划,将武汉市域划分为都市发展区和农业生态区。城镇建设控制在都市发展区内,实现城市空间的聚集发展。规划形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。即由主城区向外,依托“多快多轨”复合型交通走廊,新城六个城市发展轴,布局六个新城组群。 武汉市主城区呈圈层状结构,四环线呈圈层加组团结构,远郊区呈组团结构。 根据《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》,武汉城市格局将由“1+6”向“1+3+3”转变,即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。“1”指一个主城,即三环以内的中心城,准备打造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载区,前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城,另一个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群,作为城镇化发展空间拓展的重要地区。 城市格局的转变让武汉与摊大饼的发展模式告别,城市发展带来人口的流入,使得武汉城市规模空间扩张,主城区在发展空间有限情况下,副城与新城组群将成为武汉城市实现紧凑轴向空间的主战场;这为房地产市场的发展提供新机遇的同时也提供了发展的新平台。
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