龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报
华坤道威整合营销机构2010-5
“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。”
台北市文化局长 龙应台
这注定不是一个传统的地产项目
华坤道威期望和龙湖一起实现的 不仅仅是营销和品牌的业绩， 更希望共同为杭州打造一处 可以滋养浪漫和优雅的生活街区
Ⅰ
定位
整体项目推广策略思考
杭州市场研究（略）
下沙板块发展研究
报告目的：认识下沙、了解市场
认识下沙
了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来
了解市场
明确市场格局与趋势； 了解下沙房地产发展进程
认识下沙
了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来
了解市场
明确市场格局与趋势； 了解下沙房地产发展进程
杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性
一个主城：由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城 －江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。 －临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。 －下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。 下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早
一主三副，双心双轴 六大组团，六条生态带
资料来源：杭州规划局网站
主城
临平城
江南城
下沙城
杭州市城市总体规划图
地理环境分析
下沙板块解读
区位 ：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三面临水、14公里江岸线。 幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。 支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料 区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区 区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略 ； 区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心
区域标签： 制造业基地、大学城、生态型城市副中心
信息来源：下沙经济技术开发区门户网
地理环境分析
下沙板块解读
下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园
金沙湖
江景、湿地
1、天然江滩湿地 2、金沙湖 3、钱塘江景（下沙大桥观潮点）
金沙湖，位于下沙新城中心区块——中央商务区的核心区域，是一个大型人工景观湖，占地面积约0.95平方公里，其中湖面面积约0.4平方公里，周边为人造沙滩，同时将建一座长400米的横跨大桥
地理环境分析
下沙板块解读
区域发展历程 （实现从“建区” →“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）
1985年
片区原始印象：一片滩涂围垦之地 创建起源：由于下沙离市区比较远，可以有效避免轻化工业的污染，当时下沙大部分都是围垦出来的盐碱地，相对于耕地来说，更适合作为开发区。 编制下沙区总体规划，1987年变为综合工业区
下沙轻化工业区
杭州经济技术开发区
发展事件： 1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区 经济技术开发区确立之后，4公里的区域首先开始启动； 2000年，下沙高教区正式启动 世纪末随着下沙高教园区及九堡大型居住区的规划，”副城“的面貌开始形成
区域定位：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心，城市东扩的桥头堡及终点站。 道路交通状况：从下沙到杭州主城共开通公交线路13条 ，地铁1号线覆盖中心区、高教园区及沿江居住片区。 教育资源：大学城学生占杭州40%，消费群体庞大，人文氛围浓厚。 副城面貌：宏伟壮观的楼宇、鳞次栉比的厂房、纵横交错的道路、气势恢弘的广场 未来规划：建设浙江省最大规模的大学科技园区、政府扶持吸引高新技术产业及海归派人才
1993年
2008年
杭州三大副城之一
地理环境分析
下沙板块解读
下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心
下沙区规划总体框架：“一核一心一带两区”。 “一核”即新城中心区，总面积7.8平方公里。 “一心”即建成区2平方公里的公共服务中心。 “一带”即东南沿江居住带，总面积6平方公里，其中水域、绿化、道路面积为4000亩，商住用地面积约为5000亩 （在沿江建成拥有15万人的大型居住区 ）。 “两区”即下沙高教园区（10.91平方公里、14所高校，以及16万名在校大学生）和工业园区（总面积约20平方公里，力争建成先进制造业基地 ）
下沙中心区单元(XS16)和中沙单元(XS17) 两区块为下沙副城中心区的重要组成部分
为实现从“建区”到“造城”的转变，下沙中心区的发展与建设将成为下沙副城发展的新起点
发展规划分析
下沙板块解读
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