xx商业项目市场摸底及定位建议
市场部 2017年2月24日
CONTENTS
01
市场摸底
02
项目分析
目录
03
定位建议
行业现状宏观经济现状 货币政策 房地产政策
沧州城市情况城市概况 经济指标
沧州房地产调研01
市场摸底
一级土地市场 市场供应及价格 地产板块 不同物业类型市调
1、2013年我国GDP同比增长7.7%，2014年GDP同比增长7.4%，增速滑落至1990年以来的新低，2015年上半年增速7%，增速持续放缓。 2、我国经济发展模式为投资拉动型经济，即政府增发货币、投资建设拉动经济发展，通过投资拉动，城市面貌大大改观，城镇化率提升至2015年的54.77%，城镇化——房地产发展的空间受限，煤炭、水泥等与房地产相关的上下游产业产能过剩。 面对国内经济下行压力大，产能过剩，结构失衡、国际经济低迷等严峻形势，2014年中央经济会议强调，通过保持稳增长和调结构平衡，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；促进大众创业、大众创新；实施区域总体发展战略，推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设，积极稳妥推进城镇化等一系列措施，培育新的增长点，保持经济运行在合理区间
宏观经济现状
在此宏观经济背景下，房地产行业由限制到逐步放开，多种鼓励政策——货币政策、房地产政策，不断出台
2015年至今，货币政策经历了6次降息5次降准，逐步推进利率市场化。 6次降息后5年期基准利率为4.9%，为1991年以来历史最低。通过降准不断释放流动性。
货币政策——稳健的货币政策
降息降准对房地产的影响
降息能够直接降低购房成本，刺激购房需求释放，促进房地产回暖。降准释放流动性，企业融资成本降低，间接利好楼市。去库存为主基调，市场回暖不会造成房价大幅涨跌
1、由限购到支持促进。 2014年70个大中城市，陆续放开限购，出台限降措施，甚至调整公积金贷款政策、户籍政策、货币补偿政策甚至现金奖励。2015年政府工作报告中强调支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，房地产政策由限制转为支持促进。 近期（11月10日），高层持续释放化解房地产库存，促进房地产业持续发展信息
房地产政策
2、330新政——释放改善性住房需求 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。 此外，国家财政部、税务局还发表通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3、限外令取消——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 意见称，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。 意见规定，境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)，以及在中国境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，将依照中外合资经营企业的相关暂行规定。
在宏观经济增速放缓、存在下行压力的经济大环境下，作为经济实质支柱产业的房地市场低迷，购房者观望情绪浓厚，去库存压力持续，投资开工增速放缓，虽出台降息降准、降首付比例等一系列措施，市场略有回暖，总体上不容乐观，呈现以下比方面特征
1、销售分化，一二线销售有所增长，总体库存增加。2015年1-8月份，全国商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1至7月份提高1.1个百分点。截至10月末，全国商品房待售面积为6.8万亿万平方米，比9月末增加2122万平方米，去库存仍旧是楼市的主旋律。后续将有70亿平方米的开工量。 2、房地产开发投资增速回落。2015年1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点。 3、开发商购地意愿大幅降低。1-8月份房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%；
4、市场分化，冷热不均。一二线城市市场情况好于三四线城市，三四线城市因前期过量供给，去库存压力较大。 5、大部分房企销售、盈利下降，加速合并、转型，抱团发展。在144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损。万科与万达进行合作，万科与链家进入家装行业等
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看