京基高尔夫项目前期定位报告
谨呈：天津京基房地产开发有限公司本体分析
市场解析
项目定位
开发策略
物业发展建议
价格定位与经济测算
报告提纲
本体条件分析4
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇
项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程； 津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南新城——滨海新区核心区）之上； 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展； 津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态休闲旅游为特色的生态镇
八里台镇
津南区
距八里台镇中心 约4公里
距中心城区约40分钟车程
八里台镇规划图
西青开发区
八里台 工业园区
八里台镇被列为全市第二批9个示范小城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国务院批准，启动工作开始实施。 规划定位：以IT产业为主导，具有北方水乡特色的生态宜居新型城镇 规划布局： 一心：八里台村、大韩庄村等聚集的镇中心生活服务区 两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生态旅游轴和津港公路两侧二、三产业为代表的发展轴 三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄三个新农村示范居民点 四带：以泰达微电子和八里台工业园区为代表的工业发展带、以国家农业科技园区为代表的农业发展带、以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为代表的发展辐射带
项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点，临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块
距西青开发区约8公里
距八里台工业园约3公里
“巨葛庄贝壳堤”天津古海岸与湿地国家级自然保护区
津港公路
团泊新城
泰达微电子工业园
产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人
天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。 现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总额12亿美元，从业人员达2.6万人。 工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元
入驻知名企业： 三星电子 彼恩特通信 柴田精密模塑 罗姆半导体 华翔电子 阿尔卑斯公司 田边制药
中环高科技 大田航空代理 大通智能电池 美国丹纳赫 耐克森 合捷精密仪器 源达日化
产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带
天津市西青经济开发区于 1992 年经天津市人民政府批准成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。
天津富奥电装空调有限公司 天津富士光机有限公司 丰田工机汽车部件（天津）有限公司 大田－联邦快递有限公司天津分公司 中芯国际集成电路制造（天津）有限公司
新大洲本田摩托有限公司天津分公司 三星电子 现代电子天津多媒体有限公司 住电硬质合金(天津)有限公司 Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体
现有世界 500 强企业 14 家 入驻知名企业： 天津阳光塑料有限公司 天津松下电子部品有限公司 天津宝洁工业有限公司
以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物医药为主体的多功能、现代化、国际化的工业园区
西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主
规划面积10平方公里，已开发4平方公里 距北京145公里 地理位置优越，交通便利 区内基础配套设施齐全 距天津滨海国际机场8公里 距天津市区5公里
产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体的工业园区
周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
项目目前周边情况 北临：耕地 东北临：未来工业园用地 南临：津晋公路、未来镇建设用地
耕地
工业园
未来镇建设用地
项目周边缺乏基本的生活配套，也非居住热点片区
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
目前项目仅由津港公路一个入口进入 目前项目周边无直达公交线路和轨道交通
津港高速公路
津晋高速公路
津港公路
外环快速环路
往中心城区
往蓟县
往大港
往滨海
往山西
目前项目入口
津港公路现状 双向四车道，道路较窄
项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目
指标： 总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2 ； 61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施
地块现状
地块现状
A
B
限制条件： 项目地块分南北两个地块 A地块：占地21万平方米 B地块：占地29万平方米 本项目受90/70政策限制 地块目前部分为高尔夫球场用地，部分为净地；地块部分有坡地地形 高尔夫球场为本项目附属资源，未来将配合住宅项目进行重新规划设计改造，预计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标准 项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级酒店 公建部分预计规划设置幼儿园、小学，为住户提供相关配套
高尔夫球场
住宅地块
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