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中国房地产指数系统2015年上半年市场总结与下半年展望_快报

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中国指数研究院
中国房地产指数系统本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
【报告要点】
一、市场表现与特征:宽松政策提振供需两端,量回升、价止跌,市场终趋暖
1. 政策:货币信贷政策持续发力,去库存、保投资、助力经济稳增长
2. 成交:二季度市场回暖超预期,一线城市6月份成交同比翻倍
3. 价格:百城住宅价格止跌转涨,一线城市领涨全国
4. 土地:供求同比显著下降,整体楼面价与去年同期持平
5. 企业:品牌房企经营业绩稳步增长,拿地投资仍显谨慎
二、下半年展望:宏观环境整体向好,供需博弈渐趋合理,楼市平稳增长可期
1. 宏观环境:经济阶段性筑底,货币环境仍将保持稳健偏松
2. 市场走势:下半年需求继续回暖,供应降幅收窄,投资增速企稳
3. 行业关注点:楼市格局继续演变,京津冀一体化引领区域性利好
【报告正文】
2015年上半年,多重政策利好刺激需求持续释放,市场成交逐步回暖,其中一线城
市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨,一线城市领涨全国,深圳涨势尤其显著
但土地市场供求同比仍呈下降趋势,整体楼面价与去年同期持平。品牌房企销售业绩在二
季度快速回升,资金面有所改善,但企业拿地投资仍较为谨慎
展望下半年,经济阶段性筑底,货币信贷政策继续稳健趋松;中央定调稳消费促需求,
推动长效机制建立健全并积极推进区域一体化进程;地方政策调整更趋灵活主动,稳消费
基调下宽松化力度顺势加强。预计下半年市场供应降幅收窄,需求继续回升,全年商品房
销售面积将保持2%-5%左右的增长。同时,库存将逐步去化,供大于求压力持续改善,
房价有望企稳并小幅反弹,推动市场整体回暖
值得关注的是,目前房地产市场阶段性上行通道已经打开,结合历史规律预计此轮上
升空间持续在一年左右。但是,由于目前主要城市人均住房建筑面积已达到一定水平,增
量需求空间有限,预计此轮回升力度将不及2009年。在新的市场环境下,企业竞争格局
继续演变,强强联合下中小房企生存空间继续受挤压;而保险等金融机构加速投资房地产,
助力房企轻资产转型,房企与保险等金融资本联姻开启新的战略合作模式。区域一体化继
续推进,其中京津冀一体化作为重要组成部分,将使环北京城市房地产市场成为全国市场
中新的亮点
中国房地产指数系统2015年上半年市场总结与下半年展望
——政策拨弦,地产起舞!下半年楼市乐章如何谱? 2015年7月1日
中国指数研究院
中国房地产指数系统
电话:010-56319252
邮箱:baiyanjun@soufun
中国房地产指数系统2015年上半年市场总结与下半年展望中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
一、市场表现与特征:宽松政策提振供需两端,量回升、价止跌,市场终趋暖
1. 政策:货币信贷政策持续发力,去库存、保投资、助力经济稳增长
2015年上半年,在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下,央行连续降准降息,
放松信贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期,构建宽松的市场环境,同时积极推进长
效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策,刺激需求促进库存去化,
改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下,楼市逐步回暖趋势基本确立
中央定调稳定住房消费,完善市场环境盘活存量。今年两会李克强总理在政府工作
报告中表示,“加快培育消费增长点,稳定住房消费。坚持分类指导,因地施策,落实地
方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”4
月30日,中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作,提出“要完善市场环
境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”稳消费、去库存成为2015年房
地产政策的总基调。上半年多轮降准降息,降低二套房首付,中央层面以金融信贷政策为
主的调整进一步刺激购房需求。同时以京津冀为代表的区域一体化加快推进,各项长效机
制建设积极落实,住房制度改革稳步前行
表:2015年上半年中央主要政策
调整方向 时间 关键内容
金融财税
2月、5月、
6月 央行三次共降息0.75个百分点
2月、4月、
6月
央行两次普遍降准共计1.5个百分点;
同时6月定向降准
3月
二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例降低;个人住房转让营
业税免征期由5年降至2年
住房制度
1月
住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,推动
住房租赁市场建设
3月 国土部、住建部发布新政,优化住房结构及用地规模、结构
区域一体化
3月
两会决定“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略成为
新格局重点,政策向中西部城市群倾斜
4月
国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》;中共中央政治局审议
通过《京津冀协同发展规划纲要》
长效机制
2月
中央一号文件全面深化农村土地改革制度;正式提出要取消暂住证制
度,全面实施居住证制度
3月 《不动产登记暂行条例》正式实施
5月
国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意
见的通知》指出,推进新型城镇化实现新突破;抓紧实施户籍制度改
革;研究提出深化住房制度改革实施方案,修订住房公积金管理条例
资料来源:中国指数研究院综合整理
中国房地产指数系统2015年上半年市场总结与下半年展望中国指数研究院
中国房地产指数系统
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以公积金政策调整为主导,地方供需两端多管齐下去化楼市库存。各地公积金政策纷
纷调整放宽,通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用
门槛等,进一步支持自住和改善型需求。除放松限购限贷、调整公积金外,根据不同情况,
各地还以财政补贴,契税减免和奖励购房等多重措施叠加,刺激潜在自住与改善型需求入
市,缓解楼市库存去化压力。同时,地方供应端调整也开始显现。6月中旬福建省出台新
政允许住房套型结构调整或房地产项目转型,这是自住建部3月27日发布的《关于优化
2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来首例执行的地方
细则
表:2015年上半年主要城市政策调整及表态
方向 省市 代表城市细则
公积金
省:山东、新疆、福建、安
徽、辽宁、河北、河南、贵
州、云南、四川、浙江、广
西、海南、湖南、甘肃、西
藏、湖北、甘肃、陕西、吉
林、江西、青海
市:北京、绍兴、上海、济
南、株洲、深圳、郑州、沈
阳、哈尔滨、福州、无锡、
南京、沧州、成都、乌鲁木
齐、金华、厦门、大连、天
津、太原、长沙、石家庄、
重庆、苏州、昆明、镇江、
连云港、银川、广安、眉山、
自贡、濮阳、乐清、宜宾、
呼伦贝尔、东莞、西安、广
州、呼和浩特、宁波、蚌埠、
安庆、长春、武汉、兰州
北京:公积金贷款首套房首付比例最低为20%,贷款最
高额度为120万元;有1套住房并已结清相应公积金贷
款的,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元
上海:最高月提取限额为2000元,公积金个人购房贷款
额度上限调高到120万
广州:放宽贷款申请条件;公积金贷款首套房首付比例最
低为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;
对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结
清相应购房贷款的,最低首付款比例为30%;对拥有一
套住房但未结清相应购房贷款的家庭,最低首付款比例为
40%
深圳:公积金贷款首套房首付比例最低20%;二套房首
付比例最低30%
厦门:公积金贷款首付比例低至2成,执行基本利率,
双职工最高贷款增加到100万;公积金缴存职工购买本
市自住房时不再查房,已结清贷款的家庭可再次申请
苏州:新建住房的贷款最高限额从50万元调整至70万
元;存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款最高限额
从35万元调整至70万元
契税减免
省:青海
市:广安、绵阳、昆明、兰

绵阳:给购房者补贴全额办证规费,给购住房者补贴50%
契税
昆明:对个人购买90平方米以下普通住房,且该住房属
于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税
财政补贴
市:自贡、泸州、眉山、宜
宾、长沙、郑州、蒙自
县:成都双流县
长沙:对于购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品
住宅的消费者施行财政补贴,补贴标准为60元/平方米
郑州:针对获得经济适用房资格的家庭,若自愿放弃购房
资格转普通商品住房,则对其购房面积90平方米以内部
分给予每平方米800元补贴
奖励 市:资阳 资阳:针对首次置业者政府一次性奖励7000元
取消限购
限外
省、福建
市:江门、佛山、兰州
佛山:自5月1日起全面取消限购
江门:全面取消实施了三年多的“限外”政策
调整普通
住房标准 市:西安
西安:普通住房标准为单套建筑面积144平方米以下且
实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44
倍以下的住房(含公寓类住房)
保障房回

省:福建、四川、安徽、江
苏、辽宁、内蒙古、贵州
市:西安
西安:拟购买建筑面积小于60平方米的社会存量商品房
作为保障房,收购价格在4500元/平方米以下
土地结构
调整
省:福建、河南
市:西安
福建:出台新的放宽政策允许住房套型结构调整或房地产
项目转型
资料来源:中国指数研究院综合整理
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总体来看,在宏观经济下行压力下,政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面
的重要作用。但经过2014年的市场调整与激荡,房地产行业高库存压力频显,且整体新
开工与投资信心不足,部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下,中央
与地方通过多轮刺激政策改善供求关系,其中货币信贷政策继续发挥了重要作用,多轮降
息降准明显释放了市场资金的流动性,促进了市场回暖。目前来看,宏观经济筑底企稳的
基础尚不牢固,房地产在维稳经济增长的作用仍很关键,未来一段时期适时适度进行货币
政策调整依然具备一定空间,这也将是贯穿2015下半年楼市政策宽松的主线
2. 成交:二季度市场回暖超预期,一线城市6月份成交同比翻倍
图:2010-2015年上半年50个代表城市1月度成交量走势
1870 1874 1860
2547
2074500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
万平
方米
月度成交面积上半年月均成交面积
国十条国八条国五条930房贷新政央行降息
330新政
降准降息
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang
市场成交超预期,6月成交创年内新高。据初步统计,2015年上半年,50个代表城
市住宅月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水
平。具体来看,去年下半年以来,限购、限贷逐渐放松,货币政策也开启宽松周期,推动
成交稳步回暖。今年一季度,代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米,同比
增长2.6%。二季度以来,央行进行新一轮降准降息政策,加之330新政效果逐渐显现,
市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平方米,6月成交进一步走高,
成交超过3400万平方米,接近去年12月的历史单月最高水平。代表城市共50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市;二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南
京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市,主要是
各省会城市和计划单列市;三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐
山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市。
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