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销售规模增长仍将显著快于行业。集中度的提升是表象，其本质在于
龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面优势的体现，同时近几年
龙头在行业并购上处于有利地位。同时我们认为此前压制地产板块估
值的资金层面和博弈层面因素将逐渐出清，2018年战略看多地产龙
头
年销售面积将稳中略降，预计销售面积同比增速-3.9%；分层次看，
我们判断一二线城市销售面积将略微回升，其增速为3%，负增长主
要受三四线城市回落拖累，其增速为-7%。销售金额将保持稳定，预
计销售金额同比增速为0%，主要受二线和三四线城市销售均价略有
回升带动。对2018年房地产投资不悲观，预测投资增速5.6%，核心
逻辑在于土地购置费和投资强度仍将保持稳中有升
售规模和集中度将进一步提升。政策方面预计需求端的调控政策将延
续，供应端的政策变革将提速。预测2018年销售面积增速-3.9%，金
额增速为0。对2018年房地产投资不悲观，预测投资增速5.6%。整
体平稳格局下，龙头房企竞争优势进一步凸显。建议关注三类标的：
（1）行业龙头，看好保利地产、金地集团（暂未评级）、新城控股
（暂未评级）、万科A（暂未评级）；（2）成长新贵，看好阳光城
（暂未评级）、蓝光发展（暂未评级）；（3）资源型房企，看好招
商蛇口（暂未评级）、华侨城A（暂未评级）
政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行
[Table_PicQuote] 行业走势
-9%
-2%
4%
11%
17%
24%
20/120/020/020/020/020/020/020/020/020/020/120/120/1房地产沪深300
[Table_Report] 相关研究
1． 东吴证券房地产行业周报：
中央政治局会议提出加快住
房制度改革和长效机制建设
-20171210
2． 东吴证券房地产行业周报：
销售降幅大幅收窄，首单储
架式长租公寓CMBS计划
获批 -20171203
3． 东吴证券房地产行业周报：
租赁用地密集推出，长效机
制加速推进 -20171126
[Table_Author] 2017年12月13日
证券分析师齐东
执业证书编号：S0600517110004
021-60199775
qid@dwzq
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目录
1. 展望2018，预判行业将呈现稳态格局 .... 4
1.1. “房住不炒”延续，多元化供应逐渐发力 . 4
1.2. 销售看平，主要是受三四线热度下降拖累 . 6
2. 对投资不悲观，全年预计在5.6% ........... 9
3. 强者恒强，行业集中度预计将持续提升 . 11
3.1. 五千亿房企已诞生，强者恒强........ 11
3.2. 地产板块估值具有吸引力 .... 13
3.3. 美国案例：龙头公司业绩表现是公司价值内在驱动力 .. 14
4. 投资建议与行业估值 ..... 17
5. 风险提示 .......... 18
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图表目录
图表 1 ：2017年7月至11月已出让租赁用地列表 .... 4
图表 2 ：全国商品房销售均价同比增速（%） ....... 5
图表 3 ：2017年1-10月全国商品房销售均价（元/平米） ......... 5
图表 4 ：2017年一线城市限购及限贷政策........... 6
图表 5 ：2014-2017棚户区改造计划和执行情况 ...... 7
图表 6 ：2018年房地产销售面积预测... 8
图表 7 ：2018年房地产销售均价预测... 8
图表 8 ：2008年至今住宅建安工程造价情况（元/平米） .......... 9
图表 9 ：2008-2017年建安工程造价汇总9
图表 10 ：水泥价格指数:全国 ........ 10
图表 11 ：钢材价格综合指数 ......... 10
图表 12 ：房地产行业境内并购规模（亿元） ....... 11
图表 13 ：2014-2016房地产行业20强销售额汇总（亿元） ....... 12
图表 14 ：2012年以来行业集中度快速提升......... 12
图表 15 ：房地产行业估值处于行业较低水平 ....... 13
图表 16 ：房地产行业估值处于行业较低水平 ....... 13
图表 17 ：美国新建住房销售走势（千套） ......... 15
图表 18 ：美国四大龙头房企营收与净利润增速均值 . 15
图表 19 ：2000-2005年美国四大房企市占率情况 .... 15
图表 20 ：美国四大房企PE走势 ...... 15
图表 21 ：美国四大地产企业超额收益情况（相对标普500）...... 15
图表 22 ： 2006-2011年美国三大房企营业收入（百万美元） ..... 16
图表 23 ：2006-2011年美国三大房企市占率情况 .... 16
图表 24 ：房地产板块重点公司估值比较表 ......... 17
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1. 展望2018，预判行业将呈现稳态格局
1.1. “房住不炒”延续，多元化供应逐渐发力
展望2018年，我们判断行业将呈现稳态格局。习主席在十九大报告中提出“坚
持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购
并举的住房制度，让全体人民住有所居”。12月8日，中共中央政治局召开会议，
提出“加快住房制度改革和长效机制建设”。我们判断未来政策将从供应端和需求
端两端共同发力，带来我国住房制度一场新的变革，我们判断未来住房供应体系将
会更加多元化，而需求端则在调控下保持稳健
供应端看，政府主要供应租赁住房、共有产权住房、保障房、棚改安置住房等
保障性质住房，而市场主要提供商品房、租赁住房，满足不同群体的需求
我们判断推进租赁将成为供应端最重要的政策发力点，而且从目前实际落地力
度看，各地政府已经密集跟进。7月18日，发改委、国土资源部等九部委联合发布
了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，租赁用地供
应已经加速。截至2017年11月底，上海、杭州累计成交租赁用地18幅，总规划
建筑面积148.96万平米，总地价89.05亿元。我们预计伴随多主体供给、多渠道保
障、租购并举的住房制度进一步落地，未来推进租赁在供应端还会进一步发力
图表 1 ：2017年7月至11月已出让租赁用地列表
城市 区域 宗地名称
规划建筑面
积(平方米)
容积
率
成交总价
(万元)
成交日期
上海 浦东新区
浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区z000801编制单
元41-01,42-01,47-01,53-01地块
94,253 2.2 69,342 2017/11/2
上海 浦东新区 浦东新区孙桥社区单元(部分)08-01地块 35,595 1.2 21,361 2017/11/2
上海 浦东新区 浦东新区孙桥社区单元(部分)10-01地块 31,948 1.2 19,172 2017/11/2
上海 浦东新区 浦东新区孙桥社区单元(部分)09-05地块 56,993 2.0 31,347 2017/11/2
上海 金山区 金山区金山新城jsc1-0201单元03-01地块 121,065 1.8 16,875 2017/11/1
上海 奉贤区 奉贤区柘林镇02-01区域地块 191,989 2.0 33,656 2017/11/1
上市 浦东新区 浦东新区世博会地块政务办公社区控详15-01地块 147,496 3.0 113,838 2017/10/31
上海 长宁区 长宁区古北社区w040502单元e1-06地块 83,890 2.2 112,941 2017/10/31
上海 浦东新区 浦东新区上钢社区z000101单元10-2地块 81,333 3.0 54,030 2017/10/31
上海 浦东新区 浦东新区上钢社区z000101单元11-3地块 114,670 3.0 76,186 2017/10/31
上海 闵行区 虹桥商务区g1mh-0001单元iii-t01-a02-02地块 20,740 2.0 12,824 2017/10/31
杭州 江干区 彭埠单元r21-20(2)地块 89,898 2.3 45,390 2017/10/27
上海 浦东新区 浦东新区北蔡社区z000501单元03-02,03-03地块 132,770 2.5 89,593 2017/9/13
上海 徐汇区 徐汇区漕河泾社区196a-08地块 13,941 1.8 9,014 2017/9/13
上海 浦东新区 浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块 43,806 2.5 34,484 2017/9/13
上海 长宁区 长宁区古北社区w040502单元e1-10地块 27,949 3.0 35,669 2017/9/13
上海 浦东新区 浦东新区张江南区配套生活基地a3-06地块 130,015 2.0 72,392 2017/7/24
上海 嘉定区 嘉定区嘉定新城e17-1地块 71,284 2.5 42,417 2017/7/24
累计 1,489,635
890,531
资料来源：Wind资讯，中国指数研究院，东吴证券研究所
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