锐意创新远见未来
天心产业园项目定位报告
2012.5.30
锐意创新远见未来
第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房
第三代工业地产：产研办流通一体化的园区
第四代工业地产：多功能公园式的产业集群
中国工业地产，经历了二十年发展，跨越了五个阶段， 正在经历由工业地产向产业地产的转型……
第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房
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BEIJING中关村丰台园总部基地
第五代工业地产——全周期生态型企业总部基地正在中国各大发达中心城市蓬勃兴起……
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发端北京，成熟上海—— 以总部基地为代表的工业地产逐渐兴起……
SHANGHAI上海创智天地园区
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华中，以武汉为中心，以中国光谷为先导， 各类型企业成长基地正在悄然崛起——
光谷金融港：金融企业总部基地
光谷芯中心：高新企业总部基地
光谷生物城：生物科技总部基地
光谷Ⅱ：国家自主创新示范基地
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企业成长区
中央政务区
长沙，华中最具发展潜力的发达中心城市， 新兴企业成长地已定位于省府卵翼之下的天心……
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企业成长区
中央政务区
如何在前有堵截，后有大军中脱颖而出， “选择定位，坚持定位，实践定位”就是关键！
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然而，所有的定位都需根植于项目自身特质和总体发展战略。 我们的自我认知是怎样？这些需要一一阐述分析
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项目认知
区位交通
项目规划
市场环境
政策环境
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区位及交通
项目坐落天心环保工业园内，居长株潭融城核心，地铁1号线（已开工）、4号线和长株潭城际轨道交汇处，市区南北大通道芙蓉南路与中意路(原韶山南路)环绕。周边配套繁华，中信、奥特莱斯及文化教育机构环绕
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区位及交通
项目距省政府5分钟车程，离湘潭、株洲市政府仅15和 18分钟车程，处于长株潭三市几何中心、地理中心和交通中心，是三市相向发展的最佳位置。同时毗邻黄花机场空港和京广、沪昆高铁与京港澳、绕城高速，其地理位置得天独厚，交通条件极其优越
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项目规划
本项目预计投资12亿元打造南城核心板块总部基地工业园，总地面建筑面积达33万方。 项目共四块地块，其中一号地块规划为5层工业展厅及工业厂房；(可做商业) 二号地块规划为2栋工业写字楼、5栋工业厂房、1栋倒班宿舍； 三号地块规划为1栋2+13F商业写字楼（1-2F为工业展厅）； 四号地块2栋工业厂房、1栋VIP活动中心
1号地块
2号地块
3号地块
4号地块
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项目总技术经济指标
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项目分析总结
项目体量较小，属于中高密度开发
地处长沙市东南部，长沙环保科技园北部，区域认知度不高，成熟度较低
容积率相对较高，产品在多层、小高层、高层之间
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市场情况
市场整体处于未成熟阶段
长沙国际企业中心
传统工业地产形态，如孵化器、创业基地、和祥科技园等，主要集中于长沙经开区、长沙高新区。 近年在电子信息产业相对发达的长沙高新区出现了工业地产雏形，如麓谷国际工业园。 第三代地产代表项目是地处环保科技园的长沙国际企业中心，借鉴武汉模式，东湖高新将工业地产模式带到长沙，以成熟经验运作，使得长沙工业地产开发理念为之一新
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市场发展
从市场来看，尚有不少项目正在运作，潜在需求大
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政策环境
政策利好
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长沙市关于工业园区建设和使用标准厂房管理办法：新建标准厂房总投资原则上应在5000万元以上，项目容积率在2.0-7.0之间，建筑密度不低于35%，绿地率一般不高于15%
工业地产进一步规模化，集约化，节约集约用地，对项目来说有更好的发展空间
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小结
关键词=长沙市远郊+大盘+工业地产+首次开发
基于上述背景，我们的营销该如何进行呢？
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研究思路
我是谁？ 自我剖析 对谁说？ 消费者分析 说什么？ 产品定位 怎么说？ 营销推广
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关于产品和营销，似乎很复杂， 其实，抽丝剥茧洗净铅华后，一切的核心 也无非是在探讨这样四个问题：
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我是谁？ 自我剖析
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本案价值体系提炼
⑴区位地段标准SWOT 核心点：长株潭核心，市场辐射面广 南大门：长沙南大门，物流通达性强 大方向：长沙南扩张，发展前景利好 政府旁：紧邻两型办，政务拉动产业 规划好：园区规划科学，组团功能清晰 设施全：城市化程度高，基础设施齐全 配套高：住区校区环绕，生活配套提升 近成熟：名企乐于进驻，园区规划成熟 远城心：远离传统中心区，商业回报率低 非重点：非总部经济中心，商务竞争力弱
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城边核内：发达中心城市边缘；主导产业核心区之内；更发达与欠发达地区承接点。
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看