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住房租赁_政策变局与宏观影响

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更新时间:2019/2/2(发布于江苏)

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文本描述
1
特别提示:本报告内容仅对宏观经济进行分析,不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析,
不属于证券报告,也不构成对投资人的建议

○C兴业研究版权所有 “兴业研究”为兴业银行成员机构使用前请参阅最后一页重要声明
2017年9月4日宏观研究
住房租赁:政策变局与宏观影响
摘要:
从各方面的信息梳理来看,建设住房租赁市场是近期房地产市场长
效机制的核心内容。本文系统地梳理了近年来中央和地方发布的住房租
赁政策,发现政策顶层设计已趋于完备,涵盖了住房租赁市场、保障和
法规三个方面,具体包括培育租赁企业、增加租赁房源供给、增加住房
租赁需求、加强土地和金融政策支持、完善政策法规等

对于宏观经济的影响来说,其有三方面影响值得关注:一是宏观杠
杆的转移;二是居民消费得到支撑;三是对房地产投资的影响仍不确定

关键字:住房租赁
何知仁 李苗献 鲁政委
兴业研究 兴业研究 兴业银行首席经济学家
助理分析师 分析师 华福证券首席经济学家
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2017年7月以来,关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策
密集出台,频频互动:先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入
的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳、南京、
杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城
市,作为首批开展住房租赁试点单位;接着,政治局会议明确要求“加
快建立长效机制”;截止8月28日,上述城市中的9个已经公开发布了
试点工作方案(或征求意见稿);同日,国土资源部和住建部联合发布
了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13个城市(从
上述12个试点城市中去掉了深圳,加入了北京和上海)开展利用集体
建设用地建设租赁住房试点。本文旨在对中央政策的历史脉络和各地方
政策的具体细节做认真、系统的梳理

1、中央精神的新变化
中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份:
2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导
意见》(建房[2015]4号);2016年6月国务院发布的《关于加快培育和
发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号);以及今年7月住
建部联合8部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租
赁市场的通知》(建房[2017]153号)。在我们看来,2017年和2016年
的文件精神互为补充,应视为同等重要。这两份文件相对于2015年文
件主要有以下几方面的变化

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图表1发展住房租赁市场的中央政策框架(2016年和2017年文件)
资料来源:兴业研究

意义:建立购租
并举的住房制度
目标1:
住房租赁市场
体系
目标2:
住房租赁保障
体系
租赁关系稳定
促公平
目标3:
住房租赁法规
体系
措施1:培育
住房租赁企业
措施2:扩大
租赁房源供给
措施3:鼓励
住房租赁需求
大、中、小企
业协同发展
开发商等企
业设立租赁
子公司
国有企业带
头转型为住
房租赁企业
市场化整合
租赁房源
支持开发商将
已建和新建商
品房用于出租
改建商用房、
厂房用于出租
鼓励个人出租
住房
利用集体建设
用地建设租赁
住房
制定租赁消费
优惠政策
落实公积金支
付房租政策
承租人享受基
本公共服务
措施4:土地、
金融支持政策
搭建政府住房
租赁服务平台
公租房保障转
向实物保障与
租金补贴并重
供应主体多元
经营服务规范
市场规则明晰
政府监督有力
权益保障充分
保基本
可持续
采用PPP模式
运营公租房
增加租赁住宅
用地供给
给予住房租赁
企业税收优惠
支持住房租赁
企业直接融资
(债券、ABS),
鼓励发展
REITs
开发性金融等
银行业金融机
构加大对住房
租赁企业贷款
支持力度
措施5:健全
法律法规
健全住房租赁
企业和房地产
经纪机构备案
制度
推行住房租赁
合同示范文本
和网上签约
完善法律、整
顿市场、纠纷
调处等
鼓励住房租赁
企业和金融机
构运用利率衍
生工具对冲利
率风险
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(1)明确发展住房租赁市场的意义
2016年国务院文件首次将发展住房租赁市场的意义定位为“深化
住房制度改革”,2017年住建部文件更加明确为“加快房地产市场供给
侧结构性改革和建立购租并举住房制度”。所谓“房地产市场供给侧结
构性改革”,根据2016年中央经济工作会议的精神,就是指“促进房地
产市场平稳健康发展”①。换句话说,发展住房租赁市场的目的在于城
镇人口住有所居和避免房价大起大落这两方面

实际上,我国住房租赁市场确有很大的发展空间。根据统计局公
布的人口普查数据,截止2010年,我国居民住房中来自租赁的比例只
有12.0%,较2000年的8.8%只上升了3.2个百分点。而OECD(2004)
的数据显示,截止2002年,发达经济体的住房自有率普遍在40%至80%
之间,作为东亚发达经济体的日本,2002年的住房自有率仅在60%左
右②。这意味着,发达经济租赁住房的最低比例可能也在20%以上

① 2016年中央经济工作会议将供给侧结构性改革拆解为四方面内容,其中,第四点就是“促进房地产市场平
稳健康发展”

② Organization for Economic Co-operation and Development (OECD), 2004 Economic Outlook, Preliminary Edition.
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图表 2我国居民住房结构
资料来源:统计局人口普查,兴业研究

(2)确立发展住房租赁市场的三大目标
2016年国务院文件将发展住房租赁市场的目标拆解为三个方面:
市场体系、保障体系和法规体系

在住房租赁市场体系方面,2016年文件首次强调“供应主体多元”,
而在2015年文件中则只模糊地提到“渠道多元”。“供应主体多元”具
体指2016年文件提到的“大、中、小住房租赁企业协同发展”,以及
2017年住建部文件提到的“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租
赁企业发展……”、“鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设
立子公司拓展住房租赁业务……”。“供应主体多元”自然也为部分国有
企业、政府融资平台转型为大型租赁企业提供了一条可行的途径。2017
年住建部文件特别强调了国有部门的引导作用,即“人口净流入的大中
城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为
住房租赁企业”

在住房租赁保障体系方面,2016年国务院文件首次强调“可持续”

0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
全国城市镇农村全国城市镇农村
20002010
自有住房占比租赁住房占比
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看