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演讲稿_排队与窗口_谈中国房地产市场下半场与年轻人机会

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演讲稿 地产市场
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更新时间:2019/1/31(发布于广东)

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文本描述
陈劲松:排队与窗口
——谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会
非常感谢霍院长,感谢我们同班同学来捧场,我的麻将老师和围棋老师都在座。我是81级同济工民建,85级考管院研究生的,我其实在同济大概七年的时间,蛮久的,对于同济这份感情不用说。刚才介绍了很多,实际大家对于自己的校友总是多说好话。我觉得今天,最主要的是借这个机会,来跟师弟、师妹和同学一块儿交流一块儿思考一下:中国房地产发生的故事,和它怎么样往前走
如果说我是以一个房地产专家的身份,来跟大家交流的,但大家都知道,在中国,什么专家,如果说缺的话,房地产专家是最不缺的。几乎任何一个记者,写起报告来,都是房地产专家;几乎任何一个经济学家,谈起房地产,都非常有根有据,且判断起来斩钉截铁;过去三十年,中国房地产的经历能让每个居民都能对这个行业说出一二三,且水平都不低
房地产专家来讲课是件非常难的事,我不想说具体的数字,也不想说目前市场上发生了。比如,深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?为什么苏州、南京这个样子了?我觉得市场的小波动,会有很多因素,我不太想讲这个
我想说大一点,咱们考虑问题用历史的观点来看,中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻,你们面对的那个市场,如果通过历史角度来看,就会抛开一些短周期的波动,长周期地思考一些问题
我的题目是下半场和年轻人的机会
“三十年为一世而道更”是年轻人最大的机会
什么叫“下半场”?一会说白银时代,一会儿说黄金时代,那到底什么是下半场?
这先要从“三十年为一世而道更”说起,《说文解字》里解释了什么叫一生和一世:一生是一个甲子,一世是三十年,三十年为一世而道更。30年到了,大的要变了,30年河东,30年河西,基本就这个意思
为什么三十年为一世而道更呢?我们回顾历史,好像真这样
比如说,1919年到1949年,这个大的道更,就1919年的道理在1949年全变了。1949年到1979年,大的道理变了,小的道理就别说了。1979年十一届三中全会召开,以经济建设为中心,1949年那套道理都变了
1979年到2009年,事实上到2009年,整个前三十年的大道理都应该变了,那你说怎么现在还没变呢?这个问题我们后面再说。前面说三十年为一世而道更,道更就是下半场,大道理不变就是上半场。下半场大道理、大规则的转变,就是我要讲的中国房地产的下半场
中国房地产上半场发生的故事,我们都知道。上半场的波澜壮阔,靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更,这个一世走不太长时间,有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个
三十年为一世而道更,这是年轻人最大的机会。从我自己来说,本人是60年代的,我们赶上了大道理的转变。1979年高考,四年后我们毕业了,然后我们创企业的时候根本没人跟你竞争,再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量,学界也同样道理,根本没人挡你,这就是我们抓住了道更的机会
接下来的三十年,道更也正在发生。可能大家还没意识到,因此我想,如果我能够提醒大家有这件事,也算是对年轻人有个交代
土地资本化是前三十年的“道”
中国,在前三十年,就是2009年之前,事实上前十年,一直都很慢,一直到1989年。1987年去上海外滩,那叫一个乱,因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话,那之后的10年间,突然中国大变,因为最基本的商业逻辑,我们找到了,中国人一下子有钱了,有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了
土地资本化,这是唯一的前三十年的硬道理和大道理
前三十年里,87年开始卖土地,这终于找到了一条路,这条路就是突然发现中国有块极其庞大的资产,没有资本化。那是什么呢?“土地”
因为土地资本化找到了一条路,从此中国轰轰烈烈地开始了市场化、城市化,城市化带动了工业化,到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年,这个过程是一个完美的闭环,以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化,推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人,今天叫做有产阶级。凡是没搭上这个快车的人,事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学,回来突然发现这个快车没他的份儿,发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。这个快车一路到了2009年,事实上就发生了全球经济危机,我们怎么应对经济危机?还是发钱。发钱就管用。只要房价一涨就打压,不行就发钱,因为这是我们完美的闭环。没有一个更大的逻辑闭环,能取代这个基本逻辑。这就是中国基本逻辑
由此,中国共产党,在2008年经济危机之前,终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套,而是我们中国这套,叫做“中国模式”。中国模式,最终把这个逻辑确认地非常非常完美。可惜这套逻辑,不适合其他国家,因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式,提两年,不提了,为什么?不可靠。从某种程度来说,是毛主席做了征地,邓小平做了市场化的规则,江泽民开始兑现
新模式的奇点临近
这个模式走到2008年,发生了世界规模的经济危机。事实上,当时房奴这件事,大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激,这个模式就走到今天了,但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近
目前如果在上海这样的城市拿地,那么一小块地,一百家房地产开发企业抢,就会面粉贵过面包,大家拿得心惊肉跳;如果在三四线
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