乾立行研 Hightlights 心的城市更新模式 升级以及运营能力提升等方法，可以实现良好的投资回报；对传统商业 零售地产改造，目前有创造性改造，变革型改造，出尘焕新型改造三类； 产业园区的改造是所有改造类型中，发展最早的；出租公寓的改造往往 加入互联网和资产证券化因素，为融资、经营和退出打造创新性的商业 模式；此外，民宿，文化旅游商业区及住宅的改造也各有千秋 系列专题 本期： 存量地产更新改造案例 预告： 教育产业投资基金 制作 战略管理部行研部 意见&联系 majianyang@chamrich heying@chamrich 存量地产更新改造案例 2017.04 乾立行研 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 乾立行研 一、 背景 1. 存量房时代 由于有限的土地资源，尤其是核心区域，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的 房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外 都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90%是二手住 房，新房只满足需求的10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房 并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期 一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升” 为核心的城市更新模式。2007年前后， 城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。2011年， 我国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。2013年， 上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重 要话题。2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。2015年以后，城市正式进入内向增长 模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改 造这一战略，包括万科集团、首开地产、高和资本等 2. 什么是存量？ 任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增 量规划是一样的，也是要创造价值 3. 存量改造的特点 改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项 目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性， 例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等 二、 存量改造案例分析 以下通过改造后的物业类型进行分类： 1. 办公楼项目改造 乾立行研 据观点地产网统计显示，目前全国有4.3亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力 有限被淘汰，这对于投资商而言却是很好的投资机会 根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔（包括写字楼32笔，商务园区6笔）， 其中涉及改造的项目有7个，占比接近两成。上海第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场，主 要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。经过20多年的发展，上海 市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引了大批投资者和企业。但随着时间推移， 现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理 运营成本居高不下，亟待改造 1) 静安高和大厦：收购→改造+业态调整→租金提升 项目位置：南京西路华山路2号，毗邻静安寺，地铁2号线7号线交汇。位于南京西路顶级商圈的核心位 置，东邻静安寺、西邻1788国际中心、北邻百乐门、南邻会德丰国际广场。周围超甲级写字楼、购物中心、五 星级酒店众多，属于上海最高档的办公区域和最繁华的商业区域 原状：原为中华企业大厦，该写字楼建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。对外出租66%，大部分 2012年，2013年到期，其余自用或控置 收购时间：2012年10月 收购方：天津畅和股权投资基金管理有限公司，由高和资本与国开圆融资产管理有限责任公司共同设立， 其中高和资本持股51% 收购价格：7.9亿并购，收购单价约为3万元/平米。标的物业评估的市场价值为7.63亿元 收购方案：中华企业大厦5至27层物业，体量2.6万平方米。为实施本次收购，高和资本联合国开行通过 信托计划、私募基金与银行贷款结合的方式完成多次杠杆收购，其具体收购安排如下： a) 高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以其控制的国开元融为平台，设立合资 公司“元融畅和”作为基金管理人； b) 高和资本与国开金融分别制定相关方作为信托计划的一般级委托人（实际承担劣后责任）向信托计划 吹，以1：2的比例募集信托计划优先级出资（“杠杆一”）；同时，国开金融以其持有的物业通过非货币方式向信 托计划出资，认购信托计划的中间级信托单位； c) 信托计划设立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP共同设立基金——上海高开锦有限合伙企业 （“上海高开锦”或“基金”）； d) 国开行以上海高开锦自由资金1：1的比例向上海高开锦发放并购贷款（“杠杆二”）； 乾立行研 e) 通过上述结构安排，高和资本和国开金融最终实现了自由资金出资（包括其制定的一般级委托人出资） 与整体收购对价1:6的超高杠杆 改造方案：通过整体改造和运营，打造南京西路甲级地段的最新精品写字楼，吸引以金融、文化、服务业 为主的跨国企业和国内高端企业总部入驻。通过写字楼两级分化的市场断层——中间断档，区域内顶级写字楼 租金全部在10块以上，而普通写字楼租金在3-5元之间，5-10元档次的写字楼供应为零。以填补该档次的市场 空白为定位。高和资本进行大规模升级改造和业态调整，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升 和改造，使其达到国内甲级写字楼的标准，并将中华企业大厦重命名为高和大厦，以及重新进行销售和招租 具体的改造部位主要有： a) 室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装 b) 电梯内控及外呼按钮将更新，4台电梯将调整为两台高区，两台低区 c) 玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙 d) 卫生间整层投资客户按照一个精装考虑，散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层，交房时可 以把 01 -03 户和 06 -08 户的走廊隔墙外移，以增大这两户使用面积，把“回”形变成“工”字形走廊 e) 室外景观园林和咖啡厅 改造成果：更新后，静安高和大厦的整体估值超过10亿元，租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方 米/天-7.5元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。入驻的租客包括金赛药业、国都证 券等品牌租客。金赛药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业；国都证券 则是国内排名前十的专业证券公司 借此高和资本正式进入上海市场，并将借助其在商业地产资产管理经验对此物业进行改造提升。挖掘并释 放优质物业内在价值潜力，这也延续了其在一线城市核心地段收购存量物业的核心战略。该案例是上海市城市 更新的范例。高和资本将该物业以带租约销售的方式散售予投资者，目前已完成退出 2) 高和蓝峰大厦：全面升级带来租金快速增长 项目位置：位于北京东南三环十里河区域，扼守京沈高速、京津唐高速、京沪高速等交通要道，距离国贸 CBD 仅4站地铁，未来会三条地铁在此交汇 原状：原为“丹阳大厦”，是北京元鸿房地产开发有限公司于 2004 年推出的纯写字楼项目。本次收购前， 为韩建集团所属的北京丹阳房产开发有限公司独家所有。大厦高 18 层，总高度 77 米，占地面积 6661 平方 米，建筑总面积达 43561 平方米。楼宇硬件尚可，只是疏于日常运营，加之处于因家居、花鸟鱼虫市场闻名的 十里河商圈，租金水平一直未能突破5元/平方米。周边乙级写字楼如联合国际大厦，散售价格大约 3.5 万元 / 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看