戴德梁行1
商业物业转换成
住宅用途的可能性有多大，
它们的优点、缺点又是什么？
城市更新4.0
“商改住”
Contents
目录
引言01
政策/意见/通知02
“商转住”SWOT分析06
短期调控07
戴德梁行1
引言
自“城市更新4.0：迈向卓越的全球城市”白皮
书发布以来，戴德梁行接到了大量问询。许多企
业或个人希望了解最新的政策变化，以期将所持
有的商业物业转换为住宅用途。显然，这将为业
主、投资者和开发商带来巨大的发展机遇

虽然中央和地方政府还暂未就“商转住”出台详
细的实施细则，但《国务院办公厅关于加快培育
和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东省人
民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场
的实施意见》的相继出台，已释放了积极信号并
引发了广泛的讨论

虽然戴德梁行认为，短期内中国大规模“商转住”
的可能性非常有限，但我们仍然要问这样一个问
题： “商业物业转换成住宅用途的可能性有多大，
它们的优点、缺点又是什么？”
读者须知：由于具体实施细则暂未出台，本文中
我们提出了一个假设，即本文所提到的 “商改住”
项目主要指的是那些运营不佳（濒临倒闭的零售
商场，或租金低廉、空置率高的低质量写字楼等）
并在改造后仅供租赁的项目

2戴德梁行
如今，国内房地产市场普遍存在供应过剩的
现象。以写字楼市场为例，在我们监测的18
个国内重点一、二线城市中，其中有10个
城市的写字楼空置率在2017年一季度超过
20%。不断升高的空置率也导致一些城市的
写字楼租金出现1%-2%的下滑

同样的，在经历了线上零售业蓬勃发展及线下
零售物业库存高企的双重冲击下，开发商和投
资者不得不开始面对租金收入下降、空置率攀
中国写字楼供求情况
数据来源：戴德梁行研究部622009
供给，平方米（百万） 需求，平方米（百万）
20102011201220132014201520162017Q1
数据包括：北京，上海，广州，深圳，长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，青岛，沈阳，天津，武汉，厦门，西安，香港，台北
政策/意见/通知
“商转住”
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