上海华燕置业策划(集团)有限公司 谨呈 2010.1 shanghai
上海朱家角古北地块 市场定位报告
目录
一、市场篇 二、媒体篇 三、华燕篇
B7
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2010年1月7日
上海古北(集团)有限公司，最终击败包括了保利地产、香港嘉华、龙湖地产、仁恒地产、新鸿基地产、珠江投资、恒盛集团、盛高置业等14家开发商，以13.2亿元，折合楼板价14284元/ ㎡ ，溢价率达147%的价格取得
上实集团 容积率：0.14
珠佳康桥半岛 容积率：0.76
青浦珠溪 容积率：1.44
雄泰置业 容积率：1.0
中信泰富 容积率：1.0
证大西镇 容积率：1.0
汇城置业 容积率：1.0
古北集团 容积率：0.7
嘉华中国 容积率：0.7
本案地块是朱家角区域继2004年以来少有的容积率低于1的低密度地块。 相对比相近低密度项目珠佳康桥半岛项目，本案地价上涨达53倍。 如何利用本案较低的容积率，在成本不占优势的情况下，本案将如何取胜？
WHERE
WH0
WHY
WHAT
4W
我们的评估方法
市场篇
市场分析-WHERE
4W
Part-1
朱家角镇素有上海威尼斯的美誉，是上海地区文化名镇之一。 朱家角镇先后被评为“中国最值得外国人去的50个地方”、全国小城镇建设示范镇、全国环境优美镇、国家卫生镇、国家园林城镇和中国历史文化名镇、国际花园城市等荣誉称号
上海市中心
朱家角
40公里
市场分析
朱家角是上海市历史文化名镇、淀山湖风景区的组成部分
区域规划方向： “朱家角新镇” 以2010年世博会为契机，将9平方公里的朱家角中心镇，打造成国内首个集观光、娱乐、休闲、体验、度假、居住为一体的综合型、多元态、国际化“度假茂”，力争打造成为“世博度假第一地标”
特色居住区
休闲度假区
镇区
项目区域定位借助世博建设的契机，由原有单一的旅游特性升级为综合性的城镇体系，区域发展升级为城市能级
本案地块
市场分析
朱家角规划定位为以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇
市场分析
新镇区：区域面积为8.14平方公里，包括老镇区2.6平方公里。总增加住宅建筑面积180万平方米，总规划居住人口5万人，还须吸纳3万人多进镇居住，新吸纳人口的重点是中产阶层、白领阶层。 特色居住区：区域面积7平方公里，总建筑面积142万平方米，居住建筑面积130万平方米，居住人口1万人，约合2500户。主要吸纳国际跨国公司、外籍人士居住。同时，吸纳国内各界顶尖人士居住，建成长江三角洲地区最具国际水准的高尚社区
镇区居住规划：
古镇区
老镇区
新镇区
特色居住区
朱家角镇区所依托的生态资源，以及区域打造特色居住区的宗旨，注定了区域居住能级升级为未来豪宅的聚集区
本案地块
朱家角城镇居住体系依托生态资源优势，打造高端聚集区
市场分析
配套升级： 交通改善：规划中的轨道交通2号线的延伸段R20立项在建，朱家角站将位于318国道与A9高速的交界处； 生活配套：仁济医院朱家角分院有望在年内完工投入使用。 世博相关：大批精品酒店项目和高档休闲旅游度假配套项目也紧抓2010年上海世博会的机遇，区域依托丰富的度假资源规划配套有：国际高尔夫球场、游艇俱乐部、水上运动场等休闲配套设施；凯悦水上宾馆、国际度假会议酒店、SPA商业会所、尚都里休闲度假广场、文化创意园区、谭盾音乐厅、演艺剧场、人文艺术馆等高端度假项目也已在建设之中
历史文化保护区
商业配套区区
特色居住及休闲度假区
项目区域依托整体规划所进行的规划建设，迎合了高端消费群的需求，同时为区域的整体升级奠定了配套基础
朱家角城镇配套体系依托世博效应快速提升，同时具备高端性
市场分析
青浦是上海主要的别墅供应区域，其中朱家角也是重要供应区域
市场分析
2009年朱家角区域别墅去化迅速，市场可售型存量明显减少
在整体区域生态规划的大环境下，07年至今，朱家角区域别墅出现集中供应，虽受到08年开始的金融危机的影响，前两年成交略有不足，随着通胀压力的增加，以及整体楼市的回暖，09年区域别墅成交出现井喷之势，东方庭院、绿洲江南园等项目相继售罄，海源别墅等豪宅项目也有不错的成交。朱家角区域已经成为了上海别墅市场的重点板块
市场分析
独立别墅产品是朱家角区域成交重点，同时联排别墅的成交价格则呈现了相对较快的增长幅度
区域别墅市场呈现明显的上扬趋势，独立别墅成交量大幅上扬，达到近年来历史高峰； 联排别墅也呈现了量价齐升的态势，成交单价也创历史新高。 2009年别墅交易强劲反弹，主要原因有以下三点： 第一，国家宽松的货币政策、利率优惠政策为别墅市场的高涨提供了良好的环境； 第二，在楼市整体回暖的带动下，别墅市场2008年压抑的需求出现了集中释放； 第三，由于外来投资资金的大量进入，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场对未来通货膨胀的预期越来越强，投资性需求越来越强烈。
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