经济测算与开发策略
物业配比 经济指标确定（主要为成本与价格确定） 经济测算 开发策略
原规划方案的物业面积比例
各使用功能面积分配表
项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2
注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积
基于项目定位基础上的物业配比建议
注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整； 注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积
项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2
物业配比调整前后比较
整体物业配比在调整前后变化不大； 商业面积基本不变； 住宅和写字楼的面积有所下降； 酒店建筑面积上升
经济指标确定
1.价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 2.成本 各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3.费率 各种取费标准参照上海有关规定
需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考
开发成本的设定
数据来源：世联估价部
注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本； 注二：楼面地价按现行土地价格估算； 注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费
开发成本比较
单位面积开发成本比较
总开发成本比较
酒店的单位面积开发成本最高； 地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显
地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首； 写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近
商业租金的确定
修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金： B2：5.0元/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1/F ：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2 考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为： B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2
租金确定方法：市场比较法
注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等
商业的经济测算
注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考
建筑面积：145000平方米 开发成本：176000万元 年租金收入：24137.8万元 年营运成本： 24137.8*30%=7241.3万元 年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元 投资回收周期：10.4年
投资成本高； 投资收益高； 投资回收周期较短； 投资风险较高；
酒店租金的确定
数据来源：上海市旅游事业管理委员会
注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等
2004年四星酒店出租率与平均房价
本项目租金与出租率的确定
酒店的经济测算
前期投入高； 收益较高； 投资回收期较长； 投资风险较大。
建筑面积：52000平方米 造价成本：89960万元 客房数：500套 客房出租率：72.22% 平均房价：704.17元/套 年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元 年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元 年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元 投资回收期：16.8年
注：来源于行业统计平均值的营运成本为：
写字楼售价的确定
注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等
修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为： 27725元/平方米
住宅售价的确定
注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自然景观、交通便捷度等等
修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为： 24356元/平方米
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看