中惠金钻天地项目 整盘营销执行方案 中惠 金钻天地 9号线旁/大居核心/一站式邻里中心 项目价格策略
01 part定价综述（暂时）
产品价格定位预计总销约4亿，2016年目标是清盘
全盘货量盘点2016年去化率预计达到90%
销售目标分解总体价格策略
策略目标
差别化定价
兼顾不同位置， 一房一价
不同产品类型不同价格制定
最大化满足不同目标客户
商业合理定价
试探市场接受度及许可水平
销售利好，实现溢价
整体招商先行打造区域形象
后续实际情况紧凑调升
周边较低价格入市
LOFT低开高走
达到快速回笼资金
开盘价格策略明
全城皆知的促销政策
配合线上媒体造势及实际蓄客情况，推出合理促销政策，引起区域市场关注产生到访，进而产生批量成交。年底冲量可推出个别特惠房源
暗
折扣的灵活运用
首开优惠力度最大，平销期适度收回，关键节点再次加大折扣力度，优惠整体呈波浪型曲线，实际均价呈阶梯上升型曲线。适当时机启动渠道销售
“明暗”结合 根据开盘市场实际情况作出调整
销售折扣策略认筹策略
收筹
7月23日，举办售楼处进场仪式，同时电商进场开始收筹 收筹方式：LOFT：5万抵10万/ 商铺：10万抵20万 报价方式：模糊报价 具体价格没有出来，周边单层的住宅都在3万元左右，我们LOFT 可做2层，还是精装修，估计是要超过这个价格的。周边商铺都是4、5万，我们估计也差不多
开盘
8月27日，LOFT开盘，体量81套 收筹≥150套，采用摇号开盘模式；收筹＜150套，采用排队开盘模式 9月24日（暂定），商铺开盘，体量71套 投资客为主，采用排队开盘模式价值提升策略
02 part商业价值提升策略
提前引入主力店
强展示
销售模式
目前项目知名度较低？ 商业是否具有特色性？ 未来实现的投资回报？
实现区域热点、客户积累、商业提升等目标达到成为区域热点，口碑相传的目的
主力店即为核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，对整个商业的稳定发展起到了很好的作用
提前引入主力店，利于对外推广建立更多新诉求，提升商业形象
商业包装建议将本案与菜场形成一个整个进行包装展示
目前紧邻项目的菜市场形象较为脏乱，建议甲方将本案与其一同进行包装，形成整体，从而达到整体形象提升的效果海鹏农贸市场： A.里面统一海派红砖 B.门头伞统一为欧式遮阳伞 （建议4月开始洽谈）①金钻路围挡 ②农贸市场金钻路侧立面 ③农贸市场海鹏路侧立面 ④海鹏路围挡Ｓ该方案首付最低，对客户吸引力最大。 Ｗ报价太高，影响成交
Ｓ该方案报价和签约最低，开发商无经营、补贴等后续负担。 Ｗ将回报压力转嫁招商公司，需招商公司接受
首选方案
次选方案附加值提升
菜单式拎包入住
客户对产品品质的要求？ 如何解决投资客的信心问题？ 如何解决客户装修方面的难题？
实现客户对产品的认可，增强投资客信心等目标公共空间有效利用：利用项目楼栋内部可利用的公共空间如楼层室外公共卫生间等区域，进行 “泛会所”功能设置；可向业主提供咖吧，书吧，娱乐室等功能
售楼处
咖吧
书吧
儿童娱乐LOFT案例参考
金地极公寓LOFT-25㎡
时尚潮流
空间利用率高案例参考
金地极公寓LOFT-25㎡
时尚潮流
空间利用率高案例参考
绿地胶囊公寓SOHO-18㎡
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案例参考
万乐城SOHO-27㎡
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案例借鉴
通过可变动的家居，将不同空间相复合。如客厅与卧室的复合通过沙发床来实现
通过极致精细化设计出的极小公寓，提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间
符合年轻客群的特质，打造现代时尚感的样板房
通过人物设定，容易打造主题型且氛围较强的样板房
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样板房建议
融合现代时尚与音乐主题，且空间利用率高
现代时尚
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样板房建议
音乐主题样板房
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样板房建议
空间利用率高
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1房
2房
全隔样板房：做一套精装全隔样板房，打造温馨2房2厅，小空间也有大智慧，同时在售楼处做2个相应的单体模型，直观全面展示房型
全隔北向成本5200元/套左右； 全隔南向成本7500元/套左右
LOFT户型建议
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合计: 13060元
拎包入住不需要过多的成本投入，概念植入是关键
LOFT内包建议
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项目蓄客策略
03 part
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项目客户分析
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。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看