株洲美侨项目前期定位报告 第一章：宏观背景 第二章：市场情况分析 第三章：项目属性界定 第四章：项目目标定位 第五章：项目地块分析 第六章：项目产品定位建议 第七章：经济效益测算 总体目录 第一章宏观背景 1、经济及房产环境分析 美国：温和增长，QE退出可能性 增大 5月份美国非农就业人口数据明显高于 市场预期，加大了美联储缩减乃至退 出QE政策的可能。 5月初以来，美国国债市场熊迹乍现， 中长期国债收益率出现一轮快速上行 走势。Wind数据显示，5月28日基准的 美国10年期国债收益率报2.15%，升至 去年4月6日以来的最高水平。 但失业仍旧是较大的经济问题。奥巴 马政府呼吁，美国需要采取为创造就 业的小企业提供税收优惠等政策扶持 经济和促进就业 日本：短暂复苏，前景疲弱 央行推行无限量化宽松政策，资产价 格上升，一些出口商盈利增长，新屋 开工率至2012年5月以来实现持续9个月 的增长。市场升温和政府开支增长已 开始影响整体经济环境。日本从衰退 中“一跃而起”成为主要发达国家中 经济增速最快的经济体。 多数小企业由于严重依赖内需，但内 需疲弱，复苏前景不明 欧盟：欧债危机仍将持续 欧债危机是主权债务、银行体系与经 济前景的恶性循环。其对经济、政治 的影响继续发酵，目前看不到彻底解 决的希望。 6月底，欧盟委员会发布针对欧盟各成 员国及欧元区整体的预算措施、经济 改革与稳定财政等问题的一揽子建 议，以指导成员国解决赤字过高和宏 观经济失衡等问题。 国际经济环境：全球经济增长呈现冷热不均局面，政策空间受到政治和经 济双重约束。世界经济形势存在诸多不确定因素，复苏前景不容乐观 国内经济环境：受年中“钱荒”的影响，CPI六月虽有所增加，但PMI持续 低位，说明实体经济受挫严重，制造业发展举步维艰 持续走低的CPI： 6月CPI涨幅反弹至2.7% 创4个月新高。但是仍然低于 3%，食品价格增速有所增加，依旧是影响CPI的主要因 素。 CPI持续在低水平，表明整体通胀压力趋于缓和，给宽 松的货币政策提供较充裕空间。 通胀压力持续缓解 回升乏力的PMI： 6月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，较上月回 落0.7个百分点。6月PMI数据与2月份持平，同为近9个月 来最低。 生产指数降低，产成品库存指数增加，表明目前整体市 场需求乏力，产成品库存压力大，实体经济不甚景气。 实体经济受挫 2、政策动态 “国五条”定调全年控继续从严取向 “国五条”定调全年控继续从严取向 2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，抑制热点城市投资投机需求再度升级，北京、上海等城市 配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。在限购、限贷等阶段性调控政策收紧的同时，中央加紧 完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、渐具雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可 能扩大等，在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障 各地“新国五条”细则落实力度不一，多数地方温柔出台。 大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，在公布细则的城市 中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上 海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。其中，北京进一 步明确提高二套房首付比例至70%，其他大多城市表明将适时或由人 民银行当地支行确定时机进行调整；此外，关于20%个税征收，仅北 京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提 及 房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进 房产税扩围可能性进一步加大。 3月“两会”期间，财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究 扩大房地产税试点方案；住建部副部长齐骥强调要完成500个城市的住 房信息联网工作。5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制 改革重点工作的意见》。意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范 围，随后发改委相关人员明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。 不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决 心，房产税扩围已势在必行。 住房信息联网、不动产登记同步推进。 3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有40个城市完成住 房信息联网，今年6月底将完成500个城市的住房信息联。3月28日国务 院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工通知 中提出，出台并实施不动产统一登记制度。5月16日国土部副部长胡存 智在接受记者采访时明确提出国土部正积极会同有关部门推动不动产 统一登记制度建设，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看