易居（中国）.上海房屋销售（集团）有限公司 境界梅江营销报告 境界梅江项目组 2011年1月 易居（中国）.上海房屋销售（集团）有限公司 目录 一． 天津宏观市场描述 ..... 2 (一) 宏观经济概况 ......... 2 (二) 土地市场分析 ......... 4 (三) 近期政策调控与影响 ... 8 (四) 近期商品房市场分析 .. 14 二． 项目板块竞争分析 .... 10 (一) 竞争项目选取 ........ 10 (二) 项目竞争分析 ........ 10 (三) 核心竞争项目分析 .... 15 三． 项目本体分析 ........ 36 (一) 项目概况36 (二) 项目SWOT分析 ....... 37 (三) 项目竞争力分析 ...... 38 (四) 项目核心价值 ........ 42 四． 目标客群定位 ........ 43 (一) 客群来源初步研判 .... 43 (二) 目标客群板块主要经济技术指标 .... 43 (三) 板块客资购买力研判 .. 44 (四) 社区客资购买力研判 .. 46 (五) 最终客户地图确定 .... 57 (六) 客户财富阶层 ........ 59 (七) 置业目的60 (八) 家庭结构60 (九) 客户描摹61 (十) 客户偏好61 五． 项目整体营销策略 .... 62 (一) 项目推广策略 ........ 62 (二) 整体营销费用计算 .... 79 (三) 项目资源整合策略 .... 79 六． 项目销售策略 ........ 81 (一) 销售周期81 (二) 蓄水策略与目标 ...... 81 (三) 价格策略82 (四) 推盘策略87 易居（中国）.上海房屋销售（集团）有限公司 境界梅江营销报告 一． 天津宏观市场描述 (一) 宏观经济概况 1. 宏观经济通胀 人民币走势 2008年以来，100美元兑人民币走势 分析： a) 人民币持续升值，且升值预期仍强烈； b) 美联储已启动第二次量化货币宽松政策，全球进入通胀期； c) 大量热钱将不可避免的导入国内，形成对固定资产的追逐 CPI走势 2008年以来，CPI、PPI月度走势 分析： a) 10月份，CPI同比突破4.4%，创25个月新高，通胀压力与预期已越发强烈； b) 固定资产的抗通胀性，将持续被市场关注与认可 新增信贷走势 2009年以来，新增信贷月度走势 易居（中国）.上海房屋销售（集团）有限公司 分析： a) 10月人民币贷款增加5877亿元，同比多增3347亿元； b) 10月末，广义货币(M2)余额69.98万亿元，同比增长19.3%，增幅比上月高0.3个百分点 c) 新增信贷同比有所增多，同时近期新增信贷呈趋缓、平稳状态 总结：人民币升值、海外热钱导入、通胀预期、充足的货币流动性，都将对固定资产进行投 资，寻求投资避险，这样将对房地产调控政策有明显的对冲作用 2. 宏观经济利率 存款准备金走势 大型金融机构存款准备金率走势 分析： a) 11.16日，央行年内五次上调大型金融机构存款准备金率，以紧缩信贷和抗通胀； b) 本次存款准备金率上调0.5个百分点，达到18.0%；已与08.6月的历史高点持平 存贷利率走势 金融机构1年期存贷款利率走势 分析： 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看