九思天成房产营销公司
城上城项目营销思路报告
在青阳房地产市场领域，我们共同期待》 》 》
前言/“方法论”
九思营销专业解决之道
关键问题一
价格优惠到多少才能快速去化项目住宅部分？
关键问题 三
项目商业定位和营销策略是什么？
关键问题二
关键问题三
我们要解决的问题
如何采用适合项目的促销策略？如何化解公关危机？
前言/“方法论”
项目目前属性分析
商业定位及销售建议
青阳市场研判
青阳概况 项目劣势、威胁分析 项目机遇、优势分析
青阳商圈调查 县域及重点乡镇商业经济调研 项目商业建议
“买送”类促销 “团购”及全民经纪人会员制 行销策略、我方客户资源的对接
营销策略组合建议
青阳住宅市场调研 青阳商业市场调研
前言/“报告思路
PART 1 项目目前属性分析
中国青阳——一座皖南便捷小城
青阳县位于长江中游南岸，皖南山区北部，南依黄山，北枕长江。境内的九华山（市直辖）是中国四大佛教名山、地藏王菩萨的道场。青阳县规划为中国21世纪议程试点地区、国家生态经济示范区、皖江城市带承接产业转移示范区。 青阳县利用自身优势，加快工业化、城市化建设进程，县城力争在较短时间内将青阳融合进大九华山旅游区：“交通枢纽中心、旅游接待中心、休闲服务中心、商品集散中心、会展中心”
青阳县地处皖南北部，是皖南的交通枢纽中心，北接铜陵、合肥，南临太平湖、黄山，东至芜湖、马鞍山、南京等大中城市，西接安庆、九江、武汉。境内318国道横贯东西，103省道直穿南北，童埠港水运直通长江，铜陵——九江铁路、上海——武汉沿江高速、合肥——九华山——黄山高速公路纵横全境，九华山机场也已开通
长江、铁路、高速、机场构成青阳立体化交通网络
通衢中正的区位，决定了青阳发达的物流和交通体系，也为大型的商业市场的兴盛提供枢纽交通保障，但也让青阳容易受铜陵、池州、芜湖的辐射
青阳概况/中国青阳
青阳产业
青阳县矿产资源蕴藏丰富，素有“碳酸钙之府”、“钨钼之都”的美称，已探明7类36种，其中方解石3亿吨，白云石4亿吨， 石灰石3亿吨，现有年开采加工生产能力已达百万吨以上。农业盛产蚕茧、茶叶、油料、竹木等农副产品，素有“蚕桑之地”、“鱼米之乡”的美称
青阳概况/青阳产业
青阳——全省重点产茧县之一 ，茧丝绸产业 发达。 青阳——方解石资源“中国最大、亚洲罕见”
青阳产业园区依托省级开发区青阳经济开发区和丁桥、陵阳、酉华等乡镇工业集中区，大力发展非金属新材料业、机械制造和汽车零部件、农副产品深加工、有色金属加工业和高新技术产业等5大产业板块。 “十一五”末，非金属新材料业实现销售收入45亿元，机械制造和汽车零部件业实现销售收入25亿元
青阳丁桥、陵阳比较富裕。 机械产业和汽车零部件产业是 青阳的强势产业。 矿业发达，乡镇经济较为强劲
城市实力
2014年青阳县GDP达到75亿元，连续三年增长速度保持在10%左右。青阳县人均GDP在全省62个县中排名第22位，属中上等
青阳概况/青阳经济
消费潜力
自2011年青阳县社会消费零售总额连续多年以超过13%的增长速度运行，内需较强劲。居民人均储蓄居安徽县域第四位，民富可观
青阳概况/青阳经济截止2015年11月22日，青阳县可售套数5076套，每年销售套数大约2000套左右，库存周期约为两年。库存水平处于较高的状态。 青阳县房地产销售面积多年来基本保持在20万㎡左右，表明房地产已经趋于稳定发展态势
青阳概况/房产销售
区域发展约束
城区客户逐步不认可东部区域的人居环境，城市居住区整体向南发展
相对于周边安置小区，混乱的价格体系，导致东部区域整体销售受到影响
客户资源约束
价格体系约束
本案目前面临的劣势、威胁
根据政府《2010-2020》远景规划，本案处于东部城区，主要以专业市场， 商贸物流、工业园区等为主要发展区域，住宅项目受到政府规划极大冲击
项目目前SWOT分析
周边安置小区和公租房项目影响区域房地产的发展
项目区域分析
地块属性分析/项目区域分析
政府区域规划、混乱的商业、大量的拆迁安置小区，陈旧的基础配套。让青阳人从2012年开始逐步对东部区域的居住环境采取否定的态度。南部逐渐成为市场新宠。未来这一趋势不会改变
VS和平新村房源
房主是拆迁安置，有房产证，估计2500元/㎡可以成交
公租房：碧桃园
本案目前面临的劣势、威胁
项目目前SWOT分析
拆迁安置和公租房项目以及落后的基础配套设施降低了东部区域项目整体品味在建的光明新村小区（拆迁安置）3期
东边周边的和平新村和光明新村小区大量房源在建设或建成，冲击东部城区的 房地产市场
本案目前面临的劣势、威胁
部分建成的安置小区
光明新村建筑面积16万㎡， 住宅1000度套
项目目前SWOT分析
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