《龙湖知与行》之精装修项目分析 主讲人:李晓明
目 录
一、精装修住宅的发展趋势与现状
1、简要阐述精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题； 2、精装修住宅的运作模式分析； 3、精装修住宅的营销模式分析 4、万科地产的“全面家居解决方案”； 5、精装修住宅的弊病及其操作要点分析。
二、全装修住宅的产品设计定位
1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位； 2、如何建立精装修住宅的分级体系； 3、精装修住宅分级体系对应的装修标准
三、精装修住宅的设计范围及设计方法
1、精装修住宅的的设计范围； 2、精装修住宅的设计方法； 3、精装修住宅的设计流程；
四、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计
1、精装修住宅主要部品的分类； 2、如何完善部品产品设计；
五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示
1、户型设计阶段要考虑的设计内容； 2、装修细化设计阶段需要注意的问题； 3、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择
六、装修住宅的施工图深度标准
1、龙湖装饰部分设计深度的管控 2、装饰设计施工图关键控制点；
七、成本控制与物料采购
1、精装修设计过程的成本控制流程； 2、采购过程中的成本控制； 3、龙湖 三千城A区高层精装修成本管控分析
八、精装修住宅的施工管理
1、精装修住宅施工发包原则； 2、龙湖成品住宅精装房总包管理办法 3、精装修住宅施工的质量控制 4、如何做好各方施工单位的成品保护工作； 5、龙湖精装房清洁移交交付标准； 6、精装修住宅的“业主开放日”；
九、精装修住宅产品的售后服务
1、如何建立产品保修承诺； 2、如何建立售后服务机制；
十、案例分析
1、 龙湖精装修细节控制展现案例； 2、龙湖 三千城精装修案例； 3、万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲精装房的横向对比
一、精装修住宅的发展趋势与现状
1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；
1.1、韩国 （ 住宅建筑、装修一体化）
中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。 韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能
1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作）
日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。 日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。 日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样
1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业）
美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。 在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间
1.4、法国 （轻装修、重装饰）
欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。 法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。
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