2、3儿童零售区域升级调整方案
2016年12月
目录
一、商业所在位置与人口构成概况 二、经营现状 三、2、3楼调整区域方案 四、建议公区、中庭调整方案 五、调整后带来的效益
一、商业所在位置与人口构成概况
奥山世纪城 效果图实景图
奥山世纪城开发住宅一公里内：K1-1住宅876户，K2-1住宅922户，K1-2住宅1812户， K2-21016户，K-3住宅268户，K-4住宅186户.共25080户
一、商业所在位置与人口构成概况
奥山世纪广场3公里内庞大的客户群体
辐射青山片区70万人口
三公里内20万人口
一、商业所在位置与人口构成概况
奥山世纪城住宅二手房2016年增长趋势
二、经营现状
如何利用工作日的巨大成长空间？ 如何实现工作日的贡献反哺周末销售？
如何达到天平的平衡？
工作日客流过少、销售不足，面临“区域型购物中心”的难题，需要通过扩大商圈辐射范围、吸引远端客流来平衡客流缺失，构建具备强大吸引力的目的地式购物中心
局部改造、寻求项目经营亮点、品牌升级、调整经营思路营采合一招商总监一帅统筹指挥减少招商运营和企划的沟通管理成本，加快商业推动作用
二、经营现状
现状：高坪效，低租金 调整策略：涨租金，涨扣点
现状：高坪效，高租金 调整策略： 续租合理扩大租赁面积
现状：低坪效，租金与实际经营状况不匹配 调整策略： 清退、换品牌 √
现状：低坪效，高租金 调整策略：扶持
危机意识
武商众圆广场2014年11月29日
深国投印象城未开业预计2017年年底
危机感：武商半年调整一次，一年大面积调整升级一次，从品牌到软硬件全面升级 深国投印象城已经入驻大润发超市、ZARA、JNBY、欧时力、达衣岩、 NITORI等国内外快时尚品牌和国际家居生活配套。
危机意识
武商众圆广场调整区域自营儿童乐园
危机意识： 武商半年调整一次，一年大面积调整升级一次，从品牌到软硬件全面升级，2016年年初消 化大面积出租困难区域，通过室内装修改造焕然一新，从天地强到设施设备估计每平方放投入1500-2000元，虽然投入大，一定程度上增加客流量同时培养青山区域小三口小五口家庭消费的观念。后期的回报远大于目前的投资。
危机意识
不升级品牌、不调整业态、局部不微调
危机意识： 前有强敌武商众圆作为本土较强有力的零售商行业龙头企业每半年调整会重点打造儿童区域和餐饮区域，跟上市场调整步伐节奏，后有深国投印象城挖客户抢市场趋势，整个商业大环境在近三年又发生了质的变化，更倾向于社区邻里商业三公里内的便民吸金手段，奥山自身一公里内就有2.5万户约7-10万人口。怎么做到守住家门口的客源同时在吸纳周边3-5公里的客群，以上结论是突破式的升级改造。
武商众圆广场儿童品牌形象店
奥山世纪广场儿童零售区域和公区现状氛围
随着时间推移、消费者养成其它去处消费习惯，咱们再调整为时已晚，调整升级刻不容缓
现状危机
二、经营现状
总结：低于市场行情的租金每月奥山租金该区域是亏本 2011年国美在经开万达的租金是45元/㎡/月
三、2楼调整方案
2楼 儿童零售百货区域 1950㎡
三、2、楼调整方案
未调整区域
整改设计意向图
原儿童区域没有儿童区域的环境氛围，建议加大假绿植竹木 和儿童区域的小品增加儿童区域的营业氛围和区域楼层的亮 点，促进儿童版块招商达成率。现3楼儿童服饰零售区域租金 均价在140元/㎡/月。2楼整体缺乏儿童营业氛围，我司儿童服 饰零售多为品牌加盟商和代理商，众圆和其他广场儿童零售 多为直营店，所以在经营、活动促销、出售价格、店内美陈有 很大的差距。建议儿童零售大百货区域调整为直营店联营扣点 模式、可以加大商户对本案的货品和人员投入，改造后加大品牌 销售业绩，和儿童区域的客流量。
关于公装建议
三、2、楼调整方案
2楼儿童零售大百货效果示意图
三、2、楼调整方案
2楼儿童零售大百货效果示意图
三、2、楼调整方案
未调整区域
整改设计意向图
原儿童区域没有儿童区域的环境氛围，建议加大假绿植竹木 和儿童区域的小品增加儿童区域的营业氛围和区域楼层的亮 点，促进儿童版块招商达成率。现3楼儿童服饰零售区域租金 均价在140元/㎡/月。2楼整体缺乏儿童营业氛围，我司儿童服 饰零售多为品牌加盟商和代理商，众圆和其他广场儿童零售 多为直营店，所以在经营、活动促销、出售价格、店内美陈有 很大的差距。建议儿童零售大百货区域调整为直营店联营扣点 模式、可以加大商户对本案的货品和人员投入，改造后加大品牌 销售业绩，和儿童区域的客流量。
关于公装建议
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