 ==>> 点击下载文档 |
市场上第一篇提出和阐述酒店行业投资时钟的深度报告
摘要：
[Table_Summary]投资时钟的形成：房价反应滞后于出租率。①酒店行业受宏观经济波
动、投资建设时间长等影响，呈现周期性表现。传导机制为“均衡状
态→需求端变化→RevPAR变化（出租率、房价）→供给变化→新均
衡状态”。出租率和房价是最核心的指标。②出租率与需求端直接决
定，由于酒店业需求主要包括旅游和商务，因此与宏观GDP走势较
为一致。③由于房价受多方面因素影响，反应一般滞后于出租率（一
般酒店滞后期为2-3个月，有限服务型滞后约1年左右）。④两者共
同构成酒店的投资时钟：复苏期（出租率上升、房价下降）、繁荣期
（出租率上升、房价上升）、衰退期（出租率下降、房价上升）、低迷
（出租率下降、房价下降）
RevPAR波动周期与宏观周期类似，中国酒店业绩周期约为10年，
且呈现出“牛长熊短”的特征。②房价定价目的为实现RevPAR最大
化，因此RevPAR拐点往往与房价拐点相匹配。③RevPAR在上行初
期增速最快，出租率是核心驱动力；原因在于供给短期无法变动，需
求边际改善最为明显
锦江股份、华住酒店、锦江酒店。①中国酒店行业出租率自2017年
2月开始恢复正增长，进入稳定向上周期，同时平均房价开始企稳；
依照投资时钟理论，进入酒店业绩复苏时期。②有限服务型酒店复苏
期更快一步，出租率与房价双升，RevPAR进入最快上升时期。③建
议增持充分受益行业复苏的龙头公司：首旅酒店（如家业绩持续好转，
管理层激励明确）、锦江股份（各品牌整合空间大，中端布局最广）、
华住酒店（竞争优势最强、中档酒店占比高）；受益标的：锦江酒店
（与锦江股份相比，企业价值显著被低估）
[Table_Invest] 评级： 增持
上次评级： 增持
[Table_subIndustry] 细分行业评级
餐饮 中性
酒店 增持
旅游景点和旅行社 增持
其他旅游 增持
[Table_Report] 相关报告
旅游业：《酒店估值方法论》
2017.06.27
旅游业：《离境市内免税：皇冠上的明珠，
待开发的瑰宝》
2017.06.25
旅游业：《经济型酒店继续回暖，验证行业
反转逻辑》
2017.06.15
旅游业：《深挖EPS 寻找高护城河的龙头》
2017.05.26
旅游业：《盈利与成长性兼备 行业复苏带
来可持续提升》
2017.05.01
行
业
专
题
研
究
旅游业
股
票
研
究
证
券
研
究
报
告
行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 23
行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 23
目 录
1. 投资时钟的形成：房价反应滞后于出租率 ..... 5
1.1. 研究酒店收入周期，就是研究供求变化与均衡 .. 5
1.2. 供求核心指标（出租率）变动长期与GDP增速同步 .... 6
1.3. 投资时钟的形成：房价反应滞后于出租率 .......... 8
1.3.1. 房价受多方面因素影响，波动滞后于出租率变化 ... 8
1.3.2. 出租率和房价构成投资时钟的循环 .. 11
2. 收入周期的判断方法 ... 12
2.1. RevPAR约十年周期且“牛长熊短” .......... 12
2.1.1. RevPAR周期与经济周期吻合 .......... 12
2.1.2. 中国酒店业周期预计10年左右 ....... 13
2.1.3. 酒店行业呈现上行周期长，下行周期短特征 ......... 13
2.2. RevPAR拐点与房价保持一致 ..... 14
2.3. 复苏期RevPAR增速最快15
2.3.1. 一般而言，出租率是主要贡献（但需具体情况分析） ..... 16
2.3.2. 供给滞后带来复苏期RevPAR迅速拉升 ..... 17
3. 中国酒店业：步入“复苏-繁荣”上行周期 ...... 18
3.1. 供给出清需求稳健，行业景气度显著提升 ........ 18
3.2. 酒店业绩复苏周期已至，行业迎来最佳投资时机 ........ 19
4. 投资建议 ........... 20
5. 风险提示 ........... 22
图表目录
图1：酒店行业呈现周期性发展特征 ........ 5
图2：酒店投资时钟分为四个阶段循环往复 ........ 6
图3：美国酒店业出租率增速与GDP增速有一定正相关关系 .. 7
图4：新加坡酒店业出租率增速与GDP增速有一定正相关关系 .......... 7
图5：香港酒店业出租率增速与GDP增速有一定正相关关系 .. 7
图6：中国样本星级酒店业出租率增速与GDP增速有一定正相关关系8
图7：美国1983-2014年数据显示两者有一定相关性 ..... 9
图8：美国2002年至今房价滞后相关性十分显著 .......... 9
图9：香港酒店出租率与平均房价也符合滞后相关性 .. 10
图10：新加坡酒店出租率与平均房价也符合滞后相关性 ........ 10
图11：中国样本星级酒店出租率与平均房价也符合滞后相关性 ......... 11
图12：如家平均房价与出租率的滞后联动性明显 ......... 11
图13：华住18个月以上房价与出租率呈现滞后相关性 ........... 11
图14：酒店经营在出租率和房价共同影响下波动 ........ 12
图15：新加坡RevPAR增速与GDP增速高度相关 ...... 12
图16：美国RevPAR增速与GDP增速高度相关 .......... 12
图17：香港RevPAR与GDP高度相关 .. 13
图18：如家RevPAR增速与GDP有一定相关性 .......... 13
图19：美国过去三十年经历了两次周期13
图20：新加坡过去二十年经历了两次周期 ........ 13
图21：美国下降周期平均约为2年 ........ 14
行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 23
图22：新加坡上升周期远长于下降周期14
图23：香港下降周期平均约为1年 ........ 14
图24：中国最近一次下降周期约2-3年 . 14
图25：美国RevPAR拐点与房价基本一致 ........ 14
图26：新加坡RevPAR拐点与房价基本一致 .... 15
图27：香港RevPAR拐点与房价基本一致 ........ 15
图28：香港在RevPAR增速复苏转正后快速上升 ........ 15
图29：新加坡在RevPAR增速复苏转正后快速上升 .... 15
图30：新加坡酒店业RevPAR高增长阶段主要由出租率导致16
图31：香港酒店业RevPAR高增长阶段主要由出租率导致 .... 17
图32：美国酒店家数在复苏初期变化不大 ........ 17
图33：我国过夜游客量趋势性上升 ........ 18
图34：住宿业固定投资额增速连年下降19
图35：未来新增酒店数量保持低速增长19
图36：2017年开始全国酒店出租率逐步回升 ... 19
图37：酒店房价已经企稳19
表1：不同国家和地区出租率和酒店客房总量差别巨大8
表2: 房价由多因素变动共同决定 . 8
表3:“十三五”期间旅游业发展主要指标 . 18
表4: 如家华住锦江2017年以来RevPAR均表现优异 . 20
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
