开业筹备管控要点（总经理访谈集）
2011年3月29日
目录:
工程管控
招商管控
物业管控企划管控人事行政
工程管控
1、设计方案调整的经验 2、技术对接与技术交底 3、如何与项目公司、总包方、消防公司等多方协调 4、二装的工程管控 5、防水工程管理要点 6、消防设备设施管控要点 7、水电、气、网络通讯各系统管控 8、机电设备管控与维护要点
管控要点：项目设计中的合理化建议 难点——满足商业物业功能使用、业态落位的前置判断 可能引发的问题——设计缺陷和影响商业物业的使用功能，产生不必要的改造和成本。 案例1、2、3——长春红旗街万达主力店入口、垃圾房、空调回路的设计调整 解决方案——项目立项后及时跟进设计方案、审核设计图纸，结合现场考察和业态与功能布局的前置判断，提出设计方案调整的建议
一、工程管控 1、设计方案调整
案例1：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸主力店出入口未设计防盗卷帘
图示解决之前
图示解决之后
一、工程管控 1、设计方案调整
案例2：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸综合湿垃圾间过小、无给排水设施
图示解决之前（34平方米）
图示解决之后（130平方米）
一、工程管控 1、设计方案调整
案例3：施工图设计管控 长春红旗街万达广场原设计图纸空调系统主力店未设计单独空调回路
图示解决之前
图示解决之后
一、工程管控 1、设计方案调整
2.1 技术交底是商管公司工程部的重要职责和考核点
配合项目公司完成技术交底，特别是水、电、空调、暖通等，一是交底清晰，二是共同解决存在的问题。 重点关注与安全密切的用电、消防设施等技术标准和要求，结合使用要求、招商要求，积极跟进施工进度，保证无商户超负荷用电、无消防盲区。 在项目施工进行中（未完工前），对土建、水、电、空调、暖通等各工程与项目公司、施工单位相关负责人共同进行技术跟进。 随时掌握项目公司《计划执行书》并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司《倒排工作计划》，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
2.2技术对接----和主力店的技术对接
按照总部制定的主力店装修管理规定，全面对接
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
2.3 餐饮对接原则： 1、尽早对接---招商落位后，立即展开； 2、全系统对接---房屋承重、土建装修、机电设备（消防、电力、空调、煤气、上下水、厨房、排烟、 网络、电话、光纤等接驳点的预留位置等）； 3、有效对接---项目公司与商户、商户装修负责人共同确认，不轻易改动； 4、沟通协调---保证条件、避免资源浪费。 在餐饮招商完成后，立即将餐饮的以上相关点位和技术要求与项目公司对接
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
2.4技术对接----和各品牌店的技术对接
招商进度和变化影响技术对接条件的有效性、准确度，注意进度的计划性，减少变更、修改商户的入住条件。 步行街各店装修进场前要和店负责人、施工方负责人、设计方负责人进行全面的技术对接。 对接条件除了点对点的衔接，还要考虑和项目整体技术条件、周边店铺的对接
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
2.5 餐饮对接要点： 空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求，厨房及餐厅的空调布局是否合理； 排油烟的管路布局需要单独使用，是否符合排放要求，是否设置油烟净化装置，是否配置排油烟风机，管路是否有检修口及排油口； 厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。 餐饮厨房要求必须做防水及闭水试验； 洋快餐要预留冷媒管井； 厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
2.6 餐饮对接要点： 上下水的设计流量是否满足商户需求，上下水的安装位置是否与厨房相匹配； 餐饮商户的燃气需求：要求提供厨房灶具的具体参数，包括耗气量、规格尺寸、用电量等； 要求提供用电设备清单及功率，总用电量，给排水管径，空调负荷，排风排烟等参数； 对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置，数量； 对接交接标准，属清水铺及精装铺。清水铺应重点关注其装修方案，货品布局是否超出楼板的荷载，吊顶方式及地面铺装材质，安装方式等是否与广场风格一致； 店招的设计管理，应报集团公司审核，材质应满足设计要求
一、工程管控 2、技术对接 技术交底
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