中国指数研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 ...... 1 第一部分：2014年中国房地产市场形势总结 .. 4 1. 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长 ....... 4 2. 新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创新低... 7 3. 二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升12 4. 土地：整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷 ........ 13 5. 企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元 .... 15 第二部分：2015年中国房地产市场趋势展望 ........... 18 1. 宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度 ........... 18 2. 市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓 ........ 20 3. 关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整 .... 24 (1) 新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态 ... 24 (2) 去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化 . 24 (3) 谋变革：房企面临变革压力，挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整27 特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 许琳 张婷 王丽梅 周宣 陈召蕾 祁璇 战雪 王岳 许静 吴云富 王琳 贾静 曹晶晶 贾蕾 陈文静 邓西 李沛平 姜汉一 吴珊 高静 蒋云峰 黄秀青 赵丽一 陈茜 牛永勤 张哲 薛建行 中国指数研究院各地分院：汪勇 张志杰 张化学 林建晖 刘宣 钟文辉 丁晓 李力 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 朱丽芬 马文涛 陈延彬 周瑞蓉 吴晓桃 高院生 张伟 程玉 祁丽静 中国房地产市场2014总结 & 2015展望2014年12月17日 中国房地产市场2014总结 & 2015展望 1 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252 摘要 一、2014年中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长 2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新 开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设 计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整， 限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快 库存去化，稳定住房消费 2. 新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低 价格方面，百城价格指数自5月起连续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来累计下跌2.25％；十大 城市累计下跌0.25%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%，菏泽 等9个城市累计跌幅超过10%。成交方面，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市 同比下降显著，降幅达23.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业 绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期最高水平。全国来看，商品房销售 面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速 创5年来新低 3. 二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升 价格方面，2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%，跌幅超过新房1.07个百分点，而2013 年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，十大城市总 体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显 4. 土地：整体供求较去年大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷 供求方面，2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11月全国300个城市住宅用地推 出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。价格方面， 1-11月，一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%，推动了土地市场整体成交均价的提升； 而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252 5. 企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元 业绩方面，20家品牌房企销售业绩再创新高，2014年1-11月销售额同比增长12.2%，明显高于行业平 均水平，带动行业集中度大幅提升。拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节 奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。资金方面，由于去年资金沉淀和今年拿地投 资大幅缩减，多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势 性下降。融资方面，资本市场再融资开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融 资渠道更趋多元 二、2015年中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度 宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增 质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓 货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货 币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较 大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机 制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活 2. 市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓 根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健， 调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速 持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购 房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米， 同比增长0.5%-2.5%。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发 投资增速趋缓，预计2015年全国新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比 增长9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小 幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力 3. 关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整 1) 新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态 展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将 步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间 中国房地产市场2014总结 & 2015展望 3 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252 2) 去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化 2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力 显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足， 这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补 贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼 和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城 市房地产市场面临较严重的系统性风险 3) 谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整 展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润 将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得 益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产 品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场 日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力 对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年 中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看