《项目整合营销方案调整报告》
泛亚星美商业管理有限公司2
八、商铺定价及价格策略 九、项目推广及策略 十、推广核心 十一、项目的内部认购 十二、VIP操作流程（认购） 十三、项目招商及运营管理 十四、预警分析
目录
一、前言 二、我们项目做什么？ 三、我们客户是谁？ 四、我们用什么来征服投资者？ 五、项目营销策略 六、项目入市 七、销售排期2010中益创领大连商铺掘金时代“营销不是以精明的方式去兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术” ——菲利普科特勒(Dr. Philip Kotler)
前言一、营销的基本规则 营销一定是企业想改变或迎合目标受众的消费习惯，产品才有销售机会。 商业地产项目首先要了解目标受众内在需求的改变，然后根据这种改变把产品打扮成目标受众想要的样子，然后就能吸引目标受众。 产品要想赢得目标受众，就要明白先修炼自己，然后才能引导和抓住目标受众。 机会来源于目标受众的行为，而要赢得目标受众的行为来源于自己正确的行为。二、项目是平台，营销是演戏 营销就像演戏一样，导演是后台的，模特是前台的。拍电影不看导演水平如何，单看票房的收入有多高。常言说“内行看门道，外行看热闹”，问题是看热闹的决定了什么产品受欢迎。所以，在营销中间理解目标受众的视角很重要。 产品的优良设计和正确的推广都是基础，很重要，但不卖钱，但产品要卖得好就看项目的操盘者是不是很好地把握住了目标受众的心态。 三、营销的核心 目标受众看热闹是有模式的。 营销要明白目标受众，目标受众都是先看热闹的，企业就要想办法吸引目标受众的注意力，但仅仅吸引注意力还不能卖东西。有了兴趣以后，目标受众心里就要盘算一下，这个盘算就是购买的理由。 给目标受众的理由不要多，一个就够了。 最后，让目标受众产生尊重感。 如果从这三个层次来满足目标受众的需求，就是一个成功的营销。我们项目首要解决的核心问题： 首先，4万平米商业街产权商铺的迅速销售 其次，13万平米展厅销售客户的积累 再次，4万平米公寓销售的客户积累 6月中下旬商业街内部认购， 7月中下旬项目开盘， --
我们要做什么？我们客户是谁？在哪里？他们有什么样的特征如何锁定！ 我们用什么来征服投资者？ 我们通过何方式及营销推广策略来引起市场关注，占领市场！吸引投资者青睐我们的项目做什么？乘势而上 全面升级 现陶瓷城面积17万平方米，1200余家商户，经营着二十大类， 年销售额十亿元以上 金州（中益）陶瓷建材批发市场
总用地131.3亩，规划总建筑面积205268平米的 中益国际家居广场
改造60万平米东北家居建材博览交易中心 城市资本时代的家居商业领航者
中益置业 中益国际家居广场
家居建材总部基地大连家居建材行业竞争加剧 国内顶级家居建材巨头进驻大连——红星美凯龙、居然之家 国际家居进驻大连——宜家家居 北部经济增长的预期防范因素 居民生活水平升级、家居建材商业升级调整 15
项目原有家居建材业商业现状
中国家居建材业发展第二阶段市场形态 的低端家居建材业集中区
项目是新的家居建材业商业核心
中国家居建材业发展最新阶段 的中高端家居建材业集中区本项目总体功能定位：是集家居、建材、展示交易、商务办公、服务、居住、餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体
家居主力店
精品商业街
总部公寓
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中益国际·家居建材MALL中益国际.家居MALL
——中益国际.东北最大的家居建材总部博览交易中心—— ——东北最大家居建材单体店—— 居然之家大连店 ——精品商业街区—— ——总部公寓—— 家居建材购物广场——居然之家主力店 家居建材商业街区——装饰建材街区 ——临街店铺+旗舰店 家居建材办公区——总部大厦（酒店式公寓) 家居建材配套区——办公、餐饮、生活超市配套区
是集家居建材采购、展示交流、 商务办公、服务、居住、餐饮、 休闲娱乐于一体的，业态全覆 盖的综合家居建材MALL
产品形态我们的客户是谁？定位原则：找到目标消费者的真实需求，锁定项目的各层次目标客户群。 定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总 分析得到 不同消费群的构成
目标客户群定位的含义
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目标客户群可划分为： 消费目标客户 群针对中益家居MALL本身的氛围与形象，以及服务的质量丰富与否，独特与否，吸引而来的人流就是顾客，终端消费者。 购铺目标客户群 购买中益家居MALL店铺来投资和自营，并利用出租和经营来收益的。 经营目标客户群 租赁中益家居MALL店铺来经营的主力店、行业店和专卖店，即商家
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