城市综合体运营
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体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。 这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体——城市综合体
深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态
我们必须要面对的问题
城市综合体
城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值
城市综合体的特征2468高可达性
高密度、集约性
整体统一性
功能复合性
土地使用均衡性
空间的连续性
内外部关系完整性
强大的对外辐射型
升值价值
深圳城市综合体的发展
周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题 停车系统问题
周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题
周边环境问题 功能搭配问题
。。

城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰
深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程
城市化发展
“ 一个城市只有一个中心 ”
广州-北京路
重庆-解放碑
北京-西单
上海-南京路
“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
上海由一个中心向多个中心发展
上海-淮海路
上海-人民广场
上海-陆家嘴
上海-徐家汇
上海-虹桥
上海南京路
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
城市化发展
城市化多核发展是必然趋势
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的
深圳城市化发展
深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展
深圳城市化发展
未来深圳可能面临的城市综合体形态
核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体
城市综合体的开发与运营
定位需满足的目标：
1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求
2、具有鲜明特色，体现项目地段价值
3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
城市综合体的开发与运营
定位依据：
城市综合体的开发与运营
霍金斯“消费者决策过程模型”
城市综合体的开发与运营
三位一体定位方法
城市综合体——商业形态定位
核心商业形态
家庭服务
家庭时尚
家庭娱乐
辅助商业形态
家庭休闲品
家庭必需品
家庭生活类
城市综合体——商业形态定位
城市综合体——商业形态构成
5-10%
其他服务
20-25%
餐饮
30-35%
商业零售
30-40%
休闲、娱乐、酒店
城市综合体——商业零售业态
按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）
零售饱和理论公式： IRS =C *RE/ RF C：潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积
城市综合体——商业零售业态
商业零售业态商业规模的设定
城市综合体——商业零售业态
商业零售业态极限规模测算表
销售额=购物概率*人口*人均零售开支
商业面积=销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式：
A=S /D
ij
j
a
M
ij
b
S /D
j
a
ij
b
S /D
j
a
ij
b
P
ij
=
A
ij
为商店J对消费者I的吸引力；
S
j
a
为商店J的规模；
D
ij
b
为消费者I到商店J的距离或时间；
P
ij
为消费者I到商店J的规模购物的概率；
城市综合体——商业零售业态
商业零售业态引力模型
商业街分析需要解决的核心问题
1、商业街的长度和宽度
2、商业街的辐射半径
3、商业街与平行干道的距离
城市综合体——商业街
东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M
东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M
东京商业街平均宽度
城市综合体——商业街
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