中轩丽苑提案报告
项目态势分析
客源客层预估
企划思路探寻
产品形象定位
广告总精神及诉求
阶段推广策略
售楼处风格建议
八、VI及SHOW稿
项目态势分析
1、有利因素分析
（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）
优势机会
1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地 的亮点
区中的一部分
2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对2、这些区域的住户有改善居住条件的要求
比较落后
3、杨浦区目前开发的新个案不多3、本案周边竞品很少，占尽天时之利
4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习 4、区域客对地段抗性不大
惯性心理
5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客
所高校 源
6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路 6、购物方便，出行还算便捷
多，附近生活机能比较完善
7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力
花园，建筑立面为欧陆风格
8、房型面积控制得较为合理8、总价控制得适当
2、不利因素分析
（客观上，项目本身存在的不足） （隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）
劣势抗性
1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区
相对较差 客难以进场
2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差，2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势
在杨浦亦属落后
3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认3、本案小高层要突破人们的传统心理
同多层住宅
4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的
经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾
5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本5、离众所周知的大众配套较远
案则位于平凉东侧靠近军工路
二、客源客层预估
1、目前居住区域
杨浦特别是平凉路沿线
极少数虹口靠近杨浦地区
针对性诉求重点：
东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地
杨浦平凉路生活圈生活机能较完善
杨浦少有的10万方住宅小区
2、职业、职务
生产企业占50%以上
一般受薪者为主
针对性诉求重点：
两房面积在90平米左右，总价控制合理
房型规划经济实用
在杨浦改善居住条件，正是时候
3、年龄
集中在36~45岁
针对性诉求重点：
区域内不多见的小高层产品
栋距开阔，5000平米中庭花园
欧
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