老年住宅的商业模式和融资方式研究
一、养老住宅的定义、类型及特点...........2
（一）老年住宅的定义...........2
（二）老年住宅的类型及特点...........2
二、养老住宅在国内外的发展现状...........3
（一）国外老年住宅发展的现状.......3
（二）国内老年地产的发展现状和投资机遇...........9
三、养老住宅的商业模式和开发思路.....12
（一）养老住宅的商业模式.12
（二）养老地产投资开发思路.........13
四、养老地产与传统地产的区别及未来发展方向.........14
（一）老年住宅与传统住宅的区别.14
（二）养老住宅未来发展方向.........15
五、我国养老住宅的相关政策.....15
（一）国家及相关部委颁布的指导性政策.16
（二）老年住宅相关标准.....16
（三）国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策.....16
（四）部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持.....17
六、养老住宅的融资模式.18
七、老年地产的经典案例.19
（一）东方太阳城.....19
（二）美国佛罗里达州太阳城.........22
老年住宅的商业模式和融资方式研究
一、养老住宅的定义、类型及特点
（一）老年住宅的定义
《老年人建筑设计规范》中将老年住宅的定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活
的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、
干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老
年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成
（二）老年住宅的类型及特点
由于各国国情的不同，老年住宅的种类和特点也不尽相同，根据老年住宅建筑的形式、
经营主体及所处的环境不同，老年住宅可以分为四类：适老化通用住宅（包括自住型老年住
宅），专门老年住区（老年社区），养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构，老年公寓
一般来说，单位床位专门的老年社区的建造成本最高、老年公寓次之、适老化通用住宅位居
第三，养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构最小
不同类型的老年住宅在产权归属、分布范围、经营模式等方面不同，具体情况见表1
表1不同类型的老年住宅的特点
适老化通用住宅 专门老年住区 养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构 老年公寓
产权归
属
归个人所有，
以自用为主
部分归个人所有，部
分归经营者所有
一般由政府或者慈善机构
资助建设，产权归政府或慈
善机构
一般归投资者或专门
经营管理机构所有，
以对外出租为主
分布范
围
一般分布在
普通居住小
区中
一般分布在郊区 一般分布于成熟社区
既可以单独划址建
造，也可以分散或与
普通住户混建，还可
以分布于专门老年住
区中
经营管
理方式
开发商建造
时潜伏设计，
购房者个人
进行适老化
改造，没有后
续经营问题
开发商开发时，按照
老人住宅标准进行
设计建造，根据需要
可以采取不同的经
营模式（包括持有、
销售及持有+销售）
政府进行资助，有些养老
院、敬老院进行了转制，收
住自费老人，转为老年公寓
自主经营、自负盈亏
使用对
象
包括老年人
在内的各个
年龄段的人
主要以老年人为主
要目标对象，但社区
内也可以适量居居
住其他年龄段人群
专门供养五保户等困难老
人
以有支付能力的老年
人为服务对象
主要优
点
具有普遍适
用性，营造了
没有障碍和
歧视的居住
环境
人数容量大，具有良
好的养老居住环境
和完善的助老服务，
老人可在社区内根
据身体状况需求调
换住处
解决孤寡无依靠困难老人
的基本生存问题
满足老年人实现独
立、自尊的愿望，可
在自理、护理、服务
型之间选择。为老年
人提供消除孤独的氛
围，满足他们休闲、
娱乐、保健等多方面
的需要
局限性
一次性投入
较大、增加了
短期内的建
筑成本
受服务对象所限，目
前不能涵盖到普通
收入的老人
政府财力有限，受到赡养的
老人非常有限
目前问题较多，尚没
有走上良性循环发展
阶段
宜实施
范围
可在普通居
住小区中划
出一定比例
适老化通用
住宅模式建
造，慢慢过渡
到全社会建
设适老化“全
寿命住宅”
开始适宜在经济发
达的大城市试建，等
成熟以后在中小城
市推广
在大中小城市和农村中，以
街道和居委会为依托进行
在大中小城市均可以
发展，现阶段在经济
发达的大城市，以发
展中、高档老年公寓
为主，在中小城市以
发展中、抵挡老年公
寓为主
二、养老住宅在国内外的发展现状
（一）国外老年住宅发展的现状
老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、
日本都有不少规模的老年住宅
1、国外老年住宅的演进过程
尽管美国出现了许多深受老人欢迎的老年社区型的老年住宅，但从世界各国老年住宅
整体演变趋势看，发达国家的老年住宅经历了从无障碍老龄住宅到混合的演变式住宅，再到
适应老龄社会的通用住宅的演进历程。（注：本节内容来自相关资料整理，但是我个人的理
解这是自住型老年住宅的演变过程。）
（1）无障碍老龄住宅
这种住宅是在老人的视力、体力等功能下降的基础上，针对老人不方便的地方，在设
计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1—2栋，栋内有专门为老人服务的系统
这种住宅一方面造价比较高，另一方面将老年人同外面世界无形地隔离开来，不利于
老年人的身心健康，最终没能大规模推广
（2）混合的演变式住宅
这种住宅是通过在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有
专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。在这种模式下，人到老了要搬家，
而且不能同子孙生活在一起。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多
的优越性
（3）适应老龄社会的通用住宅
考虑到大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，一种从生到死都能使用的通用住
宅营运而生。这种住宅在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾
自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部都实现，而是根据老人年龄的变化逐步地来实
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