《天山明月老年公寓开发建议》
项目的背景分析
市场现状分析
项目竞争分析
项目SWOT分析
项目经营计划
项目规划原则：
项目财务分析、
规划示意图
项目的背景分析
（一）关键词：老龄化社会
国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家
目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，新疆老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测，到2010年，新疆老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一
乌鲁木齐市已经进入了老龄社会，截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻
（二）关键词：养老与居住观念的改变
我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因，主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的
目前新疆有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高
（三）关键词：老年公寓模式
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：
退休和退休前老人居住的住宅；
生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；
提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；
专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；
专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；
专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：
独立式老年住宅；
集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；
护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）
我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：
成套老年公寓住宅；
合居老年公寓住宅；
护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）
（四）关键词：设计要求与配套
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一
市场现状分析
（一）项目的市场需求旺盛
目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人
收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理
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