瞩目，从来不仅仅只因为足够大ITI—与时代同进步，方能引领时代奥丽侬公寓产品定位及营销报告
佛山中原事业二部 Fo Shan 07.2015--【项目界定】 【项目小结】
Ⅰ.项目理解
项目地处广佛交界，大区域较为热门，但项目相对较偏，且属于40年商用物业。先天条件较为一般
地块平整，目前四至及展示面差，缺乏居住及商业的先天环境
宏观交通便利，处广佛核心区域，微观通达性差，难聚人流动线
往里水、和顺方向
往广州方向
往桂城、乐从方向
现时周边均以农庄、工厂、旧民房为主，周边日常生活配套街铺较多，能够满足日常生活需求
目前周边主要以城中村及工业厂房组成，但大沥镇规划已将周边工业及城中村划入改造范围内，未来几年将逐步发展成商业住宅及商业用地
工业厂房、仓库
住宅小区
商场、商圈
民居
铁路
从产品规划看，均为市场同质化面积段产品，但内部规划极具居住特色，有较大吸引力
整体概况： 项目位于广佛同城核心发展区域，未来客户将受两城辐射影响； 片区城市发育程度较低，项目属于区域先行者行列； 周边村屋荒地环绕，不利于形象展示； 整体规模偏小，难以形成规模效应；
项目配套： 片区交通大网络畅通，拥有高速、城市干道等优势交通配套； 项目周边交通通达性较差，交通微循环系统不畅通； 10分钟车程享受广佛双城配套； 项目自身及周边商业配套，满足生活娱乐休闲需求；
产品设计： 产品面积段为市场主流，但内部设计极具生活气息，竞争力相对较大； 梯户比相对合理； 户型方正实用，4.5米层高，带阳台设计，中空客厅；
区位上，项目属于潜力十足；但项目上，先天条件较为一般，户型设计合理【宏观市场】 【公寓市场】 【竞争项目】 【市场小结】
Ⅱ.市场理解
政策层面：重磅楼市利好政策持续出台，释放潜在需求
上半年月均新增供应量 89 万㎡，同比上升 22%，继6月以来，7月份再次出现推货不断，达105.2 万㎡。 元月楼市回落，二月春节惯性触底，三月首度降准降息刺激楼市，“330新政”加上再降准带动四月楼市反弹，五月因全面解限并降息致市场爆发，达 171 万㎡，六月利好持续，叠加降息降准，维持高位。上半年月均成交量达 114 万㎡，同比上升86% 。 上半年楼价波动较大，呈“V”型走势，楼市走强，促使量升带动价涨，6月达年内峰值，为 8818 元/ / ㎡
数据来源：佛山中原数据平台备注：住宅存量的消化周期=当月住宅存量面积/近1年的月平均销售面积
楼市延续红五月强劲的势头，去库存节奏加快
数据来源：佛山中原数据平台
年底冲量结束，元月终止自2014 年8月政策利好以来销量逐月上升 的势头。 2月受传统春节假日影响，市民购 房欲望降至冰点。 3月始，政策利好频现，区域楼市 迎“小阳春” 。 二季度解除限购后，整个南海市 场如沐春风，楼市量价节节高升， 至6月攀升至最高点
7月份南海供求量继续蝉联五区榜首，价格持续上涨
南海市场特征：东部片区是南海区域楼市的主力
数据来源：佛山中原数据平台
南海市场特征：东部区域楼盘走货相对较快
数据来源：佛山中原数据平台 注：数据截止至2015年6月30日，统筹在售项目个数与数据会有偏差，仅作参考
分析：①从预售市场可以看出不少项目入市节点与传统节假日节点相吻合； ②禅桂新区域在售公寓可售面积达34.5万㎡，而从供销量上看，2015年去库存的压力仍然较大； ③库存积压使对的当前公寓市场竞争日趋白热化，优胜劣汰将进一步加剧，部分在售公寓已陷入滞销状态，整个商业地产市场一直维持着“不温不火”的状态，形势严峻
海汇广场
万达广场
金色领域
丽日广场
季华金品
恒福国际广场
保利天玺
东海银湾
丽日世纪金鼎
星汇云锦
凯德城脉
世博广场
万通国际
盛南公馆
保利V座
金海m-city
星耀101
佛山新城片区
禅桂区域主要公寓分布图
季华路周边公寓群组
魁奇路周边公寓群组
佛山新城公寓群组
华南国际金融中心
阳光国际广场
桂澜路周边公寓群组
禅桂新主要在售公寓项目集中在千灯湖板块、季华路板块、新城板块及魁奇路地铁周边
明福智富广场
据不完全统计，目前全佛山公寓剩余超过8000套，其中南海区公寓存量4697套，占据全佛山公寓存量的半壁江山
项目共有公寓4栋，在售4栋已于2015年7月12日开盘，40年产权7222元带装修，3梯36户，22层高，2座为loft公寓，其余为普通公寓。面积为45-61㎡，合计567套，优惠1万抵两万，于2016年交楼，酒店、超市、电影院、餐饮一应俱全，南方时尚城，佰德广场生活一步到位
佰德广场：一栋loft，三栋平层，约1500户；是区域体量最大的商业项目
4栋
1栋
2栋
酒店
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