汇报部门：峨眉公司 2016年8月 【中信国安公馆】 营销总纲 报告逻辑结构 ★市场分析 ★本体分析 ★客户分析 ★卖点梳理 ★策略导出 ★市场分析 峨眉山城市规划和发展概述 2012-2016峨眉山土地市场走势 2016年峨眉山市土地成交量358亩相较于2015年3687亩下滑幅度巨大，说明土地储量在减少。 2016年楼面地价981元/㎡相较于2015年692元/㎡，楼面地价上升289元/㎡，增幅率为41%，峨眉土地市场已进入压缩阶段 近年来，城东，城北，城西等是土地市场供应主力区域，充分体现了“东拓，西优，南调，北进”城市规划思想。 2012-2016年未开发土地存量约6818亩（含旅游地产），按容积率2.5算，存量面积约1152万㎡。存量土地较大，按年均去化40万㎡计算，总去化周期将达28年 土地市场情况小结 土地市场走势： 2016年成交量358亩，成交金额24617万元。 2016年峨眉山土地成交单价75万/亩，2016年楼面地价981元/亩㎡ 土地成交情况与楼面地价情况： 2015年土地成交约3687亩，2016年土地成交约358亩，2016年土地成交较2015年下滑10倍。 2016年楼面地价981元/㎡相较于2015年692元/㎡，楼面地价上升289元/㎡，增幅率为41%，峨眉土地市场已进入压缩阶段。 2012-2016年未开发土地存量约6818亩（含旅游地产），按容积率2.05算，存量面积约1152万㎡。存量土地较大，按年均去化40万㎡计算，总去化周期将达28年。 峨眉山商品房住宅市场 2009-2016年峨眉山商品住房共成交323.6万㎡，年均成交约40.5万㎡ 2009-2016年商品房成交价格快速上涨，由单价2600元/㎡激增到4052元/㎡到2016年减到3892元/㎡，2013年成交价格达到最高约4500元/㎡。到2016年下跌到3892元/㎡。目前为止峨眉山市场情况为以价换量的销售形态 峨眉山商品房住宅市场 2016年峨眉山商品房共成交7200套，月均去化600套；成交面积63.4万㎡，月均去化约5.2万㎡；成交金额25.6亿元，月均去化约2.13亿元。较往年有大幅度提升，说明四五线城市房地产在复苏 峨眉山市场商品房住宅市场 2016年峨眉山市主力户型为三房产品，三房主力产权面积区间84-99㎡（其中改善型三房面积90-137㎡，代表项目浅水湾半岛、国安府；刚需型三房面积59-90㎡，代表项目阳光维多利亚、东城国际）；四方主力产权面积72-117㎡（其中刚需型四房面积72-83㎡，代表项目阳光维多利亚、东城国际、国安府）、 2015年峨眉山市主力热销户型为三房产品，三房主力产权面积区间80-99㎡，总价区间约32-40万；四房主力产权面积72-120㎡，总价区间29-49万； 经过市场检验证明，国安府户型产品定位契合市场需求，其成功经验在国安公馆类似产品可借鉴参考； 住宅热销产品仍以套三双卫为主，成交总价区间约30-45万 2016年商品房市场主力户型分析 市场普遍存在大赠送面积，用提升赠送比例来保证户型居住的功能及舒适性，最小赠送为10%，最大赠送可达80%，主力赠送在30%左右。 国安公馆项目进市场检验，以超过同类产品的高赠送设计，是提升项目竞争力的重要措施之一 30%左右高赠送户型设计，是住宅产品价值的普遍手段 2016年峨眉山典型住宅项目户型赠送情况 2016年峨眉山典型住宅项目规划情况 普通住宅产品以围合式布局，T4或T6的高层产品为主，板式高层和多层物业相对稀缺 城区普通住宅物业规划以大中庭围合摆布，集中景观布局，建筑单元以T4、T6为主流拼接方式，缺少舒适型更强的板式高层；城区有部分项目规划有多层物业，但品质相对较低，高品质洋房产品多分布于缺乏成熟配套的旅游度假项目； 地产市场情况小结 峨眉山市整体商品房存量面积较大，累计存量土地商品房供应量（约1152万㎡ 去化28年）和已供应未销售量（148万㎡去化4年），预计去化周期将达32年 ，未来将持续保持激烈竞争； 热销住宅产品仍在以30%左右的高赠送背景下，以80-99㎡套三产品为主； 规划以大中庭围合摆布，集中景观布局，建筑单元以T4、T6高层为主，板式高层，多层物业相对稀缺 别墅洋房等中高端物业集中于峨秀湖等区域的旅游度假项目，以自然资源，生态环境为主要卖点 ★本体分析 地块规划指标 注：其余按照《乐山市城市规划管理技术规定（2015）》，并符合国家及相关标准根据峨规条（2015）（国土）61号内容整理 位于市中心的绝版低容积率住宅开发用地，市民公认的风水上佳，宜居之地 本案 市政府 项目180亩一类住宅用地，1.0左右容积率，是目前城市中心仅有低容积率开发用地； 本地民众认为项目所在地风水条件上佳，宜居宝地，是峨眉山市区传统三处宜居宝地中唯一还未开发地块 项目地块情况概述 基地内部情况 基地内部情况 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看