文本描述
房地产关键环节策划理念
交流提纲
房地产关键环节的策划内容
(一)投资管理策划
(二)融资策划
(三)开发策划
(四)工程策划
(五)营销策划
策划工作的要素
房地产关键环节的策划工作内容
房地产产业链上的关键环节
投资
融资
开发
工程
营销
房地产关键环节的策划工作内容
(一)投资管理策划
1、投资管理策划的要点:
分析投资比分析项目更重要
分析项目与企业的战略定位
风险比利润重要
当前利益比未来的利润重要
2、项目投资的关键环节
市场专题调研
各城市的宏观经济发展
各城市房地产市场情况
各城市板块划分,板块结构,代表项目基本情况调查
目标项目发展条件研究
目标项目基地条件分析
目标项目规划设计条件理解,经济技术指标研断
目标项目SWOT分析
1、首先瞄准政策走势,吃透政策精神2、并购贷款的实操模式:股权并购贷款总额的限制,抵 押限制;还款要求,利率与收益的关系。3、房地产信托基金:将未来的收益权出售给资本市场。4、股权基金:基金,基金管理人,银行托管,三位一体。5、融资空间的预判 6、信用条件的相等7、项目开发贷款:分期办证,工程成本预算,工期开发计划8、长期收益性物业抵押贷款9、个人按揭银行的选择
(二)融资策划:
(三)开发策划:强调理性而准确
1、项目的总体策划思路的拟定:
制订项目的战略目标及划分实施步骤,战略部署。
软件平台的构筑。达到项目战略目标所需的软件平台。“营销大环境”的构筑,应从项目的规划阶段就着手。
硬件功能的配置:包括项目自身应实现的功能定位,及项目结合周边配套等所应实现的功能定位
2、项目核心价值体系的建立
创造价值
挖掘项目先天的最大价值,从市场时机,自身条件及区域价值等方面入手
赋予其适当且最大化的后天价值
价值最大化
创造
先天
后天
3、项目的目标客户群锁定及分析
哪些人是买家(包括隐性,,显性两类)
买家要买什么样的房子
买家为什么要买这种的房子
谁参于了买家的购买行为
买家以什么样的方式买房
买家什么时候买房
买家在哪里实施买房
买
家
在研究上述问题后,我们要为买家画一幅“素描”,这幅素描要对买家的文化特征,社会特征,个人特征和心理特征,进行最全面,最准确的描绘
望子成龙
年轻新锐
经济务实
富贵之家
健康养老
享受族
展示族
居家族
社交族
万
科
客
户
细
分
四个人群的房屋价值观需求
展示族认为房屋是象征自己成就感和社会认同的重要标志,他们不喜欢传统的家居模式,他们更希望房子看起来气派豪华;
享受族特别注重自己的生活空间,他们很少会把外人请到家里来,房屋是他们最大限度享受生活的场所,他们不关注房屋的实用性,充满情趣的房屋设计对他们才有吸引力;
居家族不太把外人请到家里,也不愿意花钱在房屋的彰显和情趣设计上,他们看重的是房屋的使用价值和实用性;
社交族把家当成和朋友聚会的重要空间,他们喜欢把朋友请到家里来,他们也喜欢在朋友面前表现出新颖的一面,因此带有个性设计的房屋对他们比较有吸引力。
基于房屋价值观细分四个客户群
定位是一个复杂的系统工作,多专业交叉,涉及面广。主要目的是为产品在潜在的顾客心中确定一个合适的位置,实际理解就是通过专业的策划研究,根据市场与企业的实际确定项目的内容。分为开发主题定位、形象定位、产品定位、成本价格定位
开
发
主
题
定
位
形
象
定
位
规
划
设
计
定
位
成
本
价
格
定
位
项目定位
4、项目定位
(1)、开发主题定位:
建立主题概念体系:
不仅是一个主题概念的提出
紧扣项目与当地市场的大势与机会点
立足于该项目资源优势与开发商自身优势之上
具有充分的整合性,能够充分挖掘,兑现项目的最大价值,包容项目的核心与系列卖点。
能够使项目输出持续的价值,从而保证大型项目的持续旺销热度,并为战略扩张埋下伏笔。
能够与项目的建设与分期开发节奏,及发展商的开发与推广相匹配,实现脉动状的市场推动动能
(2)、项目形象定位
围绕项目的开发主题定位,从功能与形式两方面入手,为项目进行形象定位
(3)、产品定位:客户价值敏感点的分析
①总体规划:
规划是提升产品竞争力的重要一环
a.土地使用效率最大化:发挥土地同周边景观利用最大化,朝向利用最大化采光通风利用最大化
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