中原代理的是什么？
房子？
准确来讲是“商品房”！
什么才算是好的商品房？
卖的快！ 卖的价格高！
理由： 绝版中央 品质大盘 高档、尊贵，皇家风情 国际园林景观设计大师 金钥匙管理、英式管家 ……
这就是坑爹！
这些全部是外在的包装， 扒开之后都是浮云！ 好房子的本质是什么？ 户型！
如何赢在骨子里？ ——优秀户型探究及评析
惠州中原 事业一部张英华 2012年04月
怎样才算是好的户型？
能够最大化满足业主的居住需求的住宅商品！
通常满足以下几个条件：
优秀户型之完善的功能
Part 1
住宅居住功能的划分
玄关 客厅 餐厅 卧室 厨房 洗手间 阳台 多功能室 工人房
客厅 餐厅 卧室 厨房 洗手间 阳台
卧室 洗手间
基本配置
普通配置
豪华配置
smart
奔驰E级
奔驰S级
居住功能——玄关
玄关是区分户外和户内的区域，有一定的阻隔性，保障内部空间的私密性。 是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征。 作为换鞋的场所。 要有一定程度的宽敞
建筑物正面入口处称为玄关
又称为起居室，是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征
居住功能——客厅
客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。 客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。 提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。 客厅尽量朝南，特殊景观或建筑限制调整朝向
一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离
居住功能——餐厅
家人用餐的区域
要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）； 应保证私密性，房间之间无对望； 应离活动区间较远，避免噪音； 应没有棱角、房间要方正； 室内不应有台阶、地面不应太滑； 应靠近洗手间（主人房应带洗手间）
居住功能——卧室
家人休息的区域，通常需要相对私密，并且安静的空间
次卧室
主卧室
洗手间
居住功能——厨房
厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型
应靠近户门且与餐厅有便捷的联系。 厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。 厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 单排、双排、L型、U型布置 厨房面积约为套面积的6%-8% 所有竖向管道应集中在墙角
居住功能——洗手间
卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。 通常来说，舒适型户型设有2个或以上洗手间
主要为洗漱及沐浴的功能
居住功能——阳台
一般用于观景或晾晒衣物。 通常设置双阳台，客厅景观阳台及厨房的生活阳台。 部分舒适型户型在卧室或餐厅也会设置阳台，便于观景或休闲
主要作为居住舒适度的提升功能
居住功能——多功能室
大户型套房宜考虑多功能房，多在别墅户型中采纳 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响， 位置一般可考虑靠近户外的地方
一般作为休闲娱乐，如视听室、健身房、麻将房、书房等
居住功能——工人房
一般在三房以上的户型中考虑，多用于别墅及大户豪宅。 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方。 大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。 活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。 可以设置独立洗手间
功能完善的案例--星河湾
厨房
厨房
工人房
次卧
次卧
主卧
客厅
洗手间
洗手间
多功能室
玄关
餐厅
宴会厅
阳台
功能不完善的案例—惠阳中信新城
89平米四房两厅一卫（改后）
四房户型，实用居家而言，只有一个洗手间一定不够用
优秀户型之合理的布局
Part 2
影响布局合理性的相关因素
二
一、通风采光
三、功能分区
四、实用空间
户型设计首先保证良好的通风采光、全明设计是标配
各功能间尺度是否合适，是否实用； 开间进深比例控制
保障功能区间的实用性，不被其他区域所占据
影响布局的四大因素
二、空间尺度
各区域承载着不同的居住功能，需要进行合理划分
通风采光是居家必备条件，也是客户最为看重的一个环节。 影响通风采光的因素很多，如户型的朝向、建筑之间的间距、户与户之间的视野是否对视等。 客厅及主卧室的通风采光（朝向）最为重要
合理布局——通风采光
暗厨
暗卧
合理布局——空间尺度
客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1至1：1.5；并且应有两面完整的墙。 主卧：开间应不小于3米 餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角 卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米 阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小）
客厅进深太长
“通道型”餐厅
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