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城市更新4.0对推动中国城市下一阶段的
经济发展至关重要。随着可持续的卓越城
市中心建设不断加快，政府、投资者/开
发商和终端用户/租户，包括写字楼租户，
需要了解更多与城市更新4.0相关的研究
主题，吸取国内外各种优秀案例的先进经
验，并将其付诸实践
尤其对写字楼租户来说，城市更新4.0帮
助企业在空间成本、员工工作效率、员工
幸福指数以及人才吸引与留用方面取得了
重要突破。同时，这些也是中国写字楼租
户们在挑选潜在办公空间时重点考虑的四
个驱动力因素
内容摘要
01
2CUSHMAN & WAKEFIELD
中国的城市更新已经从较为基础的
城市用地再开发和政府奖励等方式
演变成更为复杂的城市更新4.0，并
将引导中国城市未来的发展。从宏
观上来说，今天的城市更新是建造
明日中国城市的基础；从微观上来
看，当今的城市更新模式也预示了
卓越城市空间的发展趋势，这其中
就包括办公空间
什么是城市更新4.002
CUSHMAN & WAKEFIELD3
城市更新1.0
最初，开发用地主要为集体所有
的耕地，或者是由政府分配给国
有制造型企业的专项工业用地
但这些国有企业由于缺乏竞争力
迫切需要重组，使得土地处于荒
废状态。在这个阶段，专项用地
或集体所有的土地使用权并不能
转让，政府通常采取较为强势的
态度购买土地
在中国现代化的发展初期，住宅
密度相对较低，开发用地的征收
比较简单。这一阶段也被认为是
中国的低层次城市更新阶段，被
称为“大拆大建”阶段。 这一阶
段的改建工程主要是街区的全面
拆除及重建。“混凝土丛林”这
个词就是为形容这种低容积率和
低密度的项目而产生的。在这个
阶段城市更新没有真正意义上的
主体，开发商或投资者通常处于
主导地位，有时甚至直接与政府
进行磋商，缺少社区层面的沟通
城市更新1.0目前仍然可以在一
些发展相对滞后的地区看到
这些地区往往缺乏充足的规划经
验，对城市更新理解不足。比起
环境、现有社区和建筑遗产的保
护问题，财政问题更可能是他们
主要考虑的因素。这些地区的土
地价值通常较低，政府面临着较
大的经济压力，因而缺乏足够的
财政支撑去寻找更为有效的方
法。在这种情况下，拆除重建成
为一种无奈的选择。这种早期的
城市更新方式无疑解决了一些可
能对公共安全构成威胁的问题，
如城市衰落、地区荒废以及老旧
建筑存量等。它既能满足开发商
寻求利润的需求，也能增加政府
的财政收入。然而，这种早期城
市更新方式同样带来了很多问
题，诸如：项目使用周期短、社
区解体、环境破坏和传统流失
但在短时间内，由于其操作简单
且成本较低，城市更新1.0在一
些农村或偏远城市仍然存在
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